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続！ナフサショックの影響となにわファンドの考え方
2026年6月4日こんにちは。
なにわファンドの内藤でございます。
2026年4月16日に公開したブログでは、ナフサショックによる影響について、投資家の皆様向けにQ&A形式でご説明いたしました。
6月15日より「まいど29号」の募集開始を予定していることから、本稿では前回に引き続き、足元の経済環境として注目されている「ナフサショック」がファンド運用に与える影響について、現時点における当社の考え方をご説明いたします。
■ ナフサショックと不動産への影響
ナフサは、プラスチック・塗料・断熱材・接着剤・配管材など、住宅や建築に広く用いられる化学製品の原料です。
そのため、ナフサの供給不安や価格上昇は
- 建材や設備の価格上昇
- 納期の不透明化
- 一部資材の供給不安
といった形で、不動産の修繕や設備更新に影響を及ぼす可能性があります。
今回の特徴は、単なるコスト増にとどまらず、「必要なものが予定どおり確保できるのか」という供給面の不確実性にあると当社では認識しております。
■ 当社ファンドへの影響について
なにわファンドでは現在11ファンドを運用しておりますが、いずれもインカムゲイン型の商品であることから、本件による影響は現時点では限定的であると認識しております。
なお、本内容は現時点における当社の見解であり、今後の経済環境や市況の変化等により、見解が変更となる可能性があります。
2026年4月16日の時点では、対象不動産の中で影響が想定されていた案件として『まいど21号』がございましたが、現時点においてファンド運営および分配への影響は生じておりません。
▽まいど21号ファンド詳細はこちら
https://naniwa-fund.com/fund/maido21
当該ファンドの対象不動産では、2026年3月末をもって1階テナント（店舗2フロア）が退去しておりますが、これは当初より予定されていたものです。
運営開始時点において、約10か月程度の空室が生じた場合でも、優先出資者への分配に影響が生じない水準で収益設計を行っております。
また、賃料水準を引き下げてテナント募集を行う場合においても、耐えられる収支構造としております。
退去後は管理部門にて現況確認を行い、必要な修繕工事の見積りを実施しております。
現時点では、事務所用途としてのテナント募集を進めており、内装改装は賃借人負担を前提とする方針です。
現在、積極的に入居募集を行っておりますが、市況や募集状況等を踏まえ、必要に応じて事業者による買戻しおよび早期償還を行う可能性も検討対象としております。
また、運用中の各ファンドについて、2026年6月4日現在、予定している工事はございません。
今後も、ナフサショックを含む外部環境の変化によりファンド運営へ影響が生じる可能性がある場合には、速やかに投資家の皆様へご報告いたします。
■ 想定されるリスク
影響が想定される主な場面は、退去後の原状回復工事です。
住居系物件の特性上、
- 退去後に初めて室内状況を確認する点
- 入居者様の使用状況により工事内容が変動する点
から、建築資材、とりわけ水回り設備（キッチン・浴室・トイレ等）については、調達や納期に不確実性が伴う可能性があります。
また、状況に応じて、
・家賃を調整のうえ早期に入居募集を行う
・設備が整うまで募集を一時的に見送る
といった対応判断が必要となる場合も想定されます。
したがいまして、影響が生じることを前提とした運用設計としております。
ただし、想定を超える環境変化等が生じた場合にも対応できる体制の整備に努めてまいります。
■ 「まいど29号」への影響
＜募集予定「まいど29号」の収益前提＞
本ファンドにおける前提条件は以下のとおりです。
- 家賃帯：約5万8,000円〜6万3,000円（共益費込み）
- 平均賃料：約6万円
- 駐車場収入：月額4万2,500円（別途）
実需に基づく賃料帯であり、安定した入居需要が見込まれる点が特徴です。
▶ 空室リスクへの耐性
運用開始から1年間にわたり常時2戸が空室となった場合でも、投資家様への分配に影響が生じない水準で設計しております。
▶ 設備遅延リスクへの耐性
退去時の原状回復工事においては、既存設備を可能な限り活用し、費用抑制を図る方針です。
仮に水回り設備の更新が必要となり、調達遅延等により一時的に入居募集ができない場合であっても、耐えうる収益構造としております。
ただし、当該状況が長期化した場合には、一定の影響が生じる可能性があります。
その対応として、事業者への分配は運用期間中には行わず、配当準備金として留保することで、投資家の皆様への分配原資の安定化を図ります。
■ 運用方針について
本ファンドは、キャピタルゲイン（売却益）を主目的とした商品ではなく、インカムゲインを重視した運用を前提としております。
そのため、一時的に賃料収入が低下する局面においても、
・当社が妥当と判断する価格で売却可能となるまで
・ファンドとして保有・運用を継続する
ことで、安定的な運用を行う方針です。
また、出口戦略の一環として、一度当社で物件を買戻したうえで、ファンド規模を縮小し再組成（「まいど○号」として再募集）する手法を採用しています。
これにより、
・外部売却のハードルを低減
・市場環境に応じた柔軟な出口の確保
が可能となります。
■ 収益構造の考え方（透明性の確保）
当社においても、適切な利益の確保は継続的なファンド組成に不可欠です。
再組成時には、
・ファンド調達額が縮小する一方で
・当社が受領する賃料収益の割合が増加
する構造となります。
一方で、
・投資家様への分配対象額も縮小
するため、全体としてバランスを確保しつつ、持続可能な運用スキームを構築しております。
■ なにわファンドの基本姿勢（守りの考え方）
このような保守的な設計について、「ナフサショックを踏まえたものか」とのご質問をいただくことがありますが、なにわファンドでは第1号ファンドの組成時より一貫して、楽観的な前提に依拠しない保守的設計を採用しております。
これは外部環境の変化に応じた一時的な対応ではなく、当社の基本姿勢そのものです。
当社では、「できる」「大丈夫だろう」といった前提ではなく、万が一の事態を想定したうえで、いかに出口を確保するかを重視しております。
■ 守りの具体的な取り組み
ファンド組成時には不動産鑑定評価書を取得し、当該評価額からさらに20％下落した場合でも耐えうるよう、劣後出資を厚めに設定しています。
また、地震リスクに対しては、優先出資部分の保全を意識した水準で地震保険を付保しています。
これらはいずれも元本および分配金の保証ではありませんが、想定外の事態に備えるための取り組みです。
さらに、対象不動産は金融機関借入の担保には設定しておりません。取得済み物件を組み入れる場合も、既存借入を弁済し、抵当権を抹消したうえで運用を開始しております。
これは、万が一当社が買戻しを行う必要が生じた際に、金融機関借入を活用した償還原資の確保余地を維持するためです。
■ まとめ
ナフサショックは、主に修繕および設備調達の側面で一定の影響を及ぼす可能性があります。
一方で当社では、
・空室や遅延を織り込んだ収益設計
・複層的なリスク対策
・柔軟な運用および出口戦略
を前提としております。
したがって、影響が全くないとは申し上げかねますが、現時点ではファンド全体への影響は限定的であると考えております。
なお、本内容は現時点における当社の判断に基づくものであり、今後の経済環境や市況の変化等により、見解が変更となる可能性がございます。
今後、状況に重要な変化が生じた場合には、適時適切に投資家の皆様へご報告申し上げます。
■ 重要事項
本内容は現時点における当社の見解であり、元本および分配金が保証されるものではありません。
投資にあたっては、契約締結前交付書面等を十分にご確認くださいますようお願い申し上げます。
引き続き、皆さまのご期待にお応えできるよう、適正かつ誠実な運営に努めてまいりますので、ご高配を賜りますようお願い申し上げます。