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ナフサショックによる影響について 投資家様向けQ&A
2026年4月16日こんにちは。なにわファンドの内藤です。
先日、ホルムズ海峡封鎖の影響を受け、住宅設備の製造に使用される有機溶剤の調達に支障が生じているとして、住宅設備大手のTOTO様がユニットバス等の新規受注を一時停止している、という報道がありました。
この報道を受け、なにわファンドとしても改めて収益管理部門へ確認を行いました。
本日報道されている情報によりますと、TOTO様では今月20日以降、段階的に受注を再開する方向で準備を進めているとのことです。
一方で、中東情勢の悪化とホルムズ海峡の事実上の封鎖により、ナフサ※の供給不足と価格の高騰が同時に発生している状況そのものは、依然として不透明感が残る環境と言えます。
投資家の皆様の中にも、 「なにわファンドには影響があるのだろうか」 「今後の運用に支障は出ないのか」 と、ご不安を感じていらっしゃる方もいらっしゃるのではないかと思い、本日は「ナフサショックによるなにわファンドへの影響」について、Q&A形式で整理いたしました。
ご覧いただけましたら幸いです。
※ナフサとは
原油から精製される石油化学製品の基礎原料のことです。
断熱材・塩ビ管・塗料・接着剤・防水材・床材・シーリング材など、住宅・建築の「見えない必需品」の多くに使用されています。
投資家様向けQ&A
Q1. ナフサの供給不足や価格の高騰（ナフサショック）は、なにわファンドにも影響がありますか？
A.
なにわファンドが扱う不動産は、すでに建物が完成している既存物件が中心であるため、新築前提のファンドと比べると、本件の影響は限定的であると考えております。
一方で、将来的なリフォームや修繕工事においては、資材価格や工期等に一定の影響が生じる可能性はございます。
現在、なにわファンドの対象不動産の中で影響が想定される案件は『まいど21号』ですが、現段階においてファンド運営や分配に影響は生じておりません。
https://naniwa-fund.com/fund/maido21
『まいど21号』の対象不動産では、2026年3月末をもって1階テナント（店舗2フロア）が退去しておりますが、これは当初より予定されていた退去です。
運営開始時点から、約10か月程度の空室が生じた場合でも、優先出資者への分配に影響が生じないよう設計しております。
また、仮に賃料を引き下げてテナント募集を行う場合にも耐えられる収支構造となっております。
退去後、管理部門にて現況確認を行い修繕等工事の見積りをいたしました。
事務所としてテナント募集をする方向で進めております。賃借人様のご負担で改装を行う予定です。
現段階では、ナフサショックの影響はないことを確認済みです。
今後、ナフサショックを含む外部環境の変化により、ファンド運営へ影響が生じる可能性がある場合には、速やかに投資家の皆様へご報告いたします。
なお、本ファンドは、2年運用の商品ではございますが、解除希望受付期間を設けております。
■解除希望受付期間：2026年6月1日～6月15日
期間到来時には、本ファンド出資者様宛に「解除希望受付期間到来のお知らせ」をメールにてご案内いたします。
■返還上限額：150万円までの解除分は事業者の劣後出資にて対応
■出資金返還予定時期：2026年8月初旬
Q2. なにわファンドでは、新築案件を扱っていますか？
A.
いいえ、現在なにわファンドでは新築前提の案件は組成していません。
既存建物を取得し、賃料収入（インカムゲイン）を重視したファンド運営を行っています。
このため、
- 建築途中で工事が止まる
- 引渡しが遅れ、賃料が発生しない
といった新築特有のリスクは、基本的に想定していません。
Q3. リフォームが必要な場合、影響はありますか？
A.
影響が「全くない」とは言えませんが、新築と比べると管理可能な範囲と考えています。
具体的には、
- 塗装工事
- 防水・シーリング
- 内装の一部（床材・クロス等）
といった工事で、材料費が数％程度上昇する可能性や、工期が多少調整される可能性があります。
ただし、
- 建物全体の利用や賃貸が不可能になる
- ファンドの運営自体が止まる
といった影響が出るケースは想定しておりません。
Q4. 分配金や利回りに影響はありますか？
A.
現時点では、分配の継続性やファンドの根幹を揺るがす影響は想定しておりません。
リフォーム費用が想定より上振れする場合でも、
- あらかじめ保守的に見込んでいる修繕費（劣後出資の範囲）
- 工事内容や実施時期の調整
により、運営上吸収できる範囲に留める方針です。
Q5. 新築型の不動産ファンドと比べて、どのような違いがありますか？
A.
最大の違いは、「不確実性の大きさ」です。
新築型ファンドでは、
- 資材が入らない＝建物が完成しない
- 工期遅延＝賃料が発生しない
というリスクがあります。
一方、なにわファンドの『まいどシリーズ』では、
- 建物はすでに完成・取得済み
- 賃貸はすでに開始、または開始見込みが立っている
- 工事は段階的・必要最小限に調整可能
という構造のため、影響が限定的です。
Q6. この状況は一時的なものですか？長期化した場合は？
A.
中東情勢や原材料価格の動向次第で、長期化する可能性も否定できません。
そのため、なにわファンドでは、
- 大規模改修を前提としない
- 取得時点で賃料収入が見込める物件を重視する
という運営方針を採っています。
これは、外部環境の不確実性に強い構造を意識したものです。
Q7. 現場ではどのように確認・対応していますか？
A.
協力会社・管理会社と連携し、
- 想定している工事内容
- 資材価格や納期の動向
- 工期に影響が出そうな工程
を随時確認しています。
必要に応じて、
- 工事内容の変更
- 時期の見直し
- 段階施工
などを行い、ファンド運営に過度な影響が出ないよう管理しています。
Q8. 投資家として、過度に心配する必要はありますか？
A.
現時点では、過度にご心配いただく状況ではないと考えております。
ナフサショックは不動産業界全体にとって注意すべきテーマではありますが、
なにわファンドはその影響を受けにくい運営モデルを採用しています。
今後も環境変化を丁寧に注視しながら、透明性をもって情報開示を行い、安定したファンド運営に努めてまいります。
最後までご高覧いただき、誠にありがとうございました。(*^▽^*)
引き続き、なにわファンドをどうぞよろしくお願いいたします。