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『まいど23号』ファンドに関するご質問と回答
2025年8月22日平素より格別のご支援を賜り、誠にありがとうございます。内藤でございます。
この度は、『まいど23号』ファンドの資料をご確認いただき、投資家様から多くのご質問を頂戴しました。心より感謝申し上げます。
鑑定評価額の修正によりご心配をおかけしましたことを、改めて深くお詫び申し上げます。
※鑑定評価額の修正については、こちらからご確認ください。https://naniwa-fund.com/information/223
以下に、投資家様からいただいたご質問と弊社の回答についてご説明いたします。
＜ご質問と回答＞
１．接道要件を満たしていないため隣地を含めて建築確認申請された物件とのことですが、万が一再建築になった場合、当時と同様に隣地を含めて建築確認申請できるのでしょうか？
本物件は、接道義務を満たしていないため、現状では再建築が困難ですが、隣地の一部を利用することで建築基準法上の接道要件を満たす可能性があります。
具体的には、隣地所有者との交渉により、接道条件を満たすための覚書を締結する、敷地設定（他人の土地を一時的に利用して建築確認申請を行う方法）や隣地の一部購入を通じて、建築確認申請を可能とする方法などございます。
ただし、将来的な再建築の際には、隣地所有者の同意や自治体の審査状況により、申請の可否が左右される可能性がございます。
弊社では、こうしたリスクを軽減するため、事前に隣地所有者との関係構築や契約上の準備を進めております。
２．隣地所有者からの通行同意書、ゴミ置き場利用承諾が新たに得られる可能性は高いのでしょうか？すでに口頭ベースで同意いただいているのでしょうか？
隣地所有者から私道通行に関する合意書（覚書）とゴミ置き場利用承諾書は、書面で取得済みでございます。
３．隣地所有者から使用料など支払っているのでしょうか？請求される可能性もあるのでしょうか？
- 通行使用料：現時点で、私道通行に関する合意書に基づく使用料の支払いは発生しておりません。合意書に特段の使用料が定められておりません。今後、接道条件を満たすために新たな覚書を締結する場合等、使用料が発生する可能性もございますが、ファンドの収支に影響がないよう事業者負担を想定しております。
- ゴミ置き場利用料：月額20,000円（税別）の使用料が発生し、ファンドの費用として計上いたします。
４．隣地の土地所有者の方がなんらかの理由で代わられた場合、専用道路として利用できず袋地となり、価値が0になる可能性や賃借人が一斉に引っ越すリスクはないでしょうか？
私道通行に関する合意書は書面で取得済みであり、所有者変更時にもその効力が継続するよう契約を締結しております。また、弊社が本物件を第三者に売却する場合や、隣地所有者が隣地を譲渡する場合も、合意書の内容を承継する覚書を締結済みです。これにより、専用通路が利用できなくなるリスクは極めて低いと考えます。
５．修正後の鑑定評価は接道要件を満たさない袋地であっても5,000万円超の評価となるのでしょうか？修正後の鑑定評価額は5,600万円です。
この評価は、接道要件を満たさない現状を反映し、インウッド式（将来の収益と売却価格を割引率で現在価値に変換する手法）を用いて算出されました。評価には、近隣の類似物件の取引事例、賃料収入の安定性、及び私道通行に関する合意書の存在を考慮しております。なお、再建築時の建築確認申請に関する同意書が追加で得られた場合、評価額は当初の6,800万円相当まで上昇する可能性を確認済みです。取得価格（4,500万円）は評価額を下回っており、投資リスクを抑えた設定となっております。
６．隣地は用水路側の土地でしょうか？それとも隣の共同住宅（ローンコート）から道路に出るまでの道（駐車場？）でしょうか？
本物件の隣地は、共同住宅（ローンコート）から道路に出るまでの道（駐車場として利用されている部分含む）を指します。
７． 隣地の購入予定はありますでしょうか？
現時点で、隣地の購入に関する具体的な契約や決定はございませんが、隣地所有者との交渉を通じて購入の可能性を検討しております。
８．運営事業者である御社の直近の財務状況等の業績推移などはどこかで確認できますでしょうか？また教えていただくことは可能でしょうか？
当社の財務状況や経営状態をまとめた書類『決算報告書（貸借対照表）』について、募集ファンドの契約成立前書面（重要事項説明書）『別紙1』として添付しておりますが、マイページからもご覧いただけます。※投資家登録(マイページ)につきましては、ご契約後にご利用いただけるようになります。個別にご相談いただければ、メールにてお送りさせていただきます。
９．再建築が困難なら、売れる見込みは無いというのが基本じゃないですか？ どうして売れると言えるのですか？
再建築が困難な物件の売却見込みについてご指摘の通り、建築基準法上の接道義務を満たさない物件は、一般的に再建築が困難なため市場での流動性が低くなる傾向がございます。
しかしながら、本物件につきましては、以下の理由および再建築を可能にする方法を踏まえ、売却可能性および投資価値を見込んでおります。
■類似物件の売買事例
接道義務を満たさない物件であっても、特定の用途（例：賃貸住宅、駐車場、事業用地）やバリューアップ施策により売却実績がございます。
これらの事例を参考に、本物件の市場性を評価しております。
■再建築を可能にする方法
再建築が困難な物件であっても、以下の方法により建築基準法上の接道要件を満たすことが可能であり、資産価値の向上を図れます。
・隣地を含めた取得
隣接する土地を取得することで、接道要件を満たす敷地を確保し、再建築を可能にする方法です。
本物件の近隣状況を調査し、隣地所有者との交渉余地を検討しております。
・隣地所有者からの同意書取得
隣地の一部を道路として利用するための同意書を取得することで、接道義務を満たすことが可能です。
これにより、再建築のハードルを下げ、物件の市場性を高められます。
※本物件においても隣地所有者との通行同意書(覚書)締結しております。
しかしながら、再建築時の確認申請においての同意までは、鑑定までに得られておりませんので、再建築が困難な状況を反映した不動産鑑定を依頼した次第です。
同意書が得られた場合には先の鑑定評価額相当額まで評価が上がることを確認済みでございます。
・通路部分の賃貸借契約に関する覚書締結
再建築時に、通路部分について隣地所有者と賃貸借契約を締結する覚書を取り交わすことで、接道要件を満たす代替策を講じることができます。
このような契約は、物件の将来的な活用可能性を高める有効な手段です。
■バリューアップの可能性
再建築が困難な現状であっても、既存建物のリノベーションにより、収益性を高めることが可能です。
本物件は比較的新しく積水ハウス様施工でございますので、賃料収入が安定しております。
■出口戦略
不動産は弊社にて長期所有するため、上記の再建築を可能にする方法を活用することで、買い手の選択肢を広げ、売却可能性を高めていまいります。
■取得価格と評価額とのバランス
本物件の取得価格（4,500万円）は、修正後の鑑定評価額（5,600万円）を下回っており、投資リスクを抑えた価格設定となっております。
この点から、売却時の市場価格が取得価格を下回る可能性は低いと考えております。
■ファンドについて
ご指摘の通り、接道は不動産評価における重要な要素であり、ご心配をおかけしましたことを深くお詫び申し上げます。
本物件につきましては、接道義務を満たしていないため現状では再建築が困難であることを前提に売買契約を締結しております。
弊社では、このような不動産においてもバリューアップの可能性や類似物件の売買事例を踏まえ、投資価値を見出しており、ファンド組成にあたりましては、こうした特性を考慮した出口戦略を想定しております。
投資期間中の収益確保に加え、運用満期時には、弊社による買戻しやファンド条件の見直しを行い再組成していく方針でございます。売却損益の配分は出資者様にはございません。
ご懸念への対応再建築が困難な物件の売却可能性について、十分なご説明が不足していた点につきまして、重ねてお詫び申し上げます。
ご指摘を真摯に受け止め、今後は物件の特性や出口戦略について、より詳細かつ透明性のある情報提供を行うよう努めてまいります。
１０．まいど23号はインカム型ファンドで、売却損益の配分は出資者にはないですよね？
売却損益の配分が出資者にある場合は、鑑定額の変更が売却価格に影響を与える可能性が
あるかもしれませんが、そうでなければ何も問題ないと思います。
あと、口頭連絡はだめですよね。これは論外です。
ご心配をおかけしましたことを深くお詫び申し上げます。
まいど23号は、投資期間中の賃料収益を分配するインカムゲイン型の商品です。
本物件につきましては、接道義務を満たしていないため現状では再建築が困難であることを前提に売買契約を締結しておりますが、このような不動産においてもバリューアップの可能性や類似物件の売買事例を踏まえ、投資価値を見出しており、ファンド組成にあたりましては、こうした特性を考慮した出口戦略を想定しております。運用満期時には、弊社による買戻しやファンド条件の見直しを行い再組成していく方針でございます。売却損益の配分は出資者様にはございません。
不動産価格下落におけるリスクは、天災や災害時、弊社の資金繰りの悪化や倒産等限定的となります。
不動産鑑定評価は、ファンド組成における時価の把握、参考価格として取得しています。
鑑定を依頼する際には、メールで行っており必要資料なども一式提供しております。通常、この時点で接道していない旨、通行同意書の具体的な内容等も明記した上で鑑定を依頼しておりますが、補足説明が電話となってしまったことで、事前の情報共有が十分に行われませんでした。
適切な価格の判断において、抱いた疑問を口頭ではなく文書で確認しなかったことを猛省しております。この度の評価額の下方修正により、投資家様にご心配をおかけいたしましたことを、心よりお詫び申し上げます。
今後は、鑑定依頼の際、必ず文書による明確な情報共有を行い、確認を徹底することで、類似の事態を未然に防ぐよう取り組んでまいります。
投資家さまご紹介キャンペーンを行っている中で、投資家の皆さまのご信頼を裏切るかたちとなり重ねてお詫び申し上げます。誠に申し訳ございません。
すでに『まいど23号』にお申込みいただいております投資家様におかれまして、お申込みの取りやめをご希望される場合は、メールまたはお電話にてご遠慮なくお申し付けください。速やかに対応させていただきます。
引き続き、透明性のある情報開示と誠実な対応を徹底し、投資家様のご信頼に応えるべく尽力してまいります。
何卒ご理解を賜りますようお願い申し上げます。
ご不明点やご質問がございましたら、いつでもお気軽にお問い合わせください。
今後とも変わらぬご愛顧を賜りますよう、よろしくお願い申し上げます。
お問い合わせ先
株式会社アンビシャスホーム 不動産特定共同事業部『なにわファンド』
電話番号：0120-12-7281