まいど32号

大阪・梅田徒歩圏の店舗付共同住宅を対象としたインカムゲイン型ファンド

「まいど32号」は、大阪市北区豊崎二丁目に所在する店舗付共同住宅を投資家の皆様からの出資金と当社の劣後出資金をもって取得し、同物件から得られる賃料収入を主な分配原資とするインカムゲイン型ファンドです。
◎2026年8月：売買契約締結完了
◎2026年11月下旬：決済・取得予定

〈2026年9月30日時点の稼働状況〉

対象建物は、1階店舗1区画と住戸17戸の計18区画で構成されています。
1階店舗では美容院が2017年より営業を継続しており、住戸部分は1R・1DK・1LDK・2DK・3LDKの多様な間取りを備えています。2026年9月30日時点では、全18区画が満室稼働中です。

■ 1階：店舗1区画
美容院が2017年より賃貸中です。
賃料の支払いについては、全保連株式会社との保証契約が締結されており、保証限度額は月額賃料の6か月分（797,040円）です。
連帯保証人も設定され、賃料滞納リスクを一定範囲で補完する契約内容となっています。

■ 住戸部分：17戸
2階から5階に各4戸、6階に1戸を配置し、1R・1DK・1LDK・2DK・3LDKの間取りで構成されています。
2026年9月30日時点では満室稼働中ですが、取得時に住戸1戸の退去を見込んでいるため、本ファンドの収支計画には当該住戸の空室による影響をあらかじめ織り込んでいます。

2021年6月には、外壁・鉄部塗装、屋上防水工事、共用廊下の長尺シート施工、共用部LED照明への更新などの大規模修繕が実施されています。

取得後は、周辺の賃料相場や各賃貸借契約の状況を確認しながら、契約更新時や新たな入居募集時に必要に応じて賃料の見直しを検討し、賃貸収益および資産価値の維持・向上に努めてまいります。

※稼働状況および賃料等については、現在の管理会社から提供された資料およびヒアリング内容に基づき記載しています。

■事業者も出資する優先劣後構造

本ファンドでは、投資家の皆様（優先出資者）の損失リスクを軽減するため、事業者である株式会社アンビシャスホームが、ファンド総額2億円のうち15％（3,000万円）を下限として劣後出資いたします。
優先劣後構造により、以下の仕組みを通じて投資家の皆様のリスク軽減を図ります。

〇優先的な利益配分
想定利回り 年6.0％（税引前）を上限として、優先出資者様へ優先的に分配いたします。

〇損失のクッション機能
対象不動産の運用や売却等により損失が生じた場合には、まず劣後出資部分から損失を負担します。
そのため、劣後出資額の範囲内では、優先出資者の出資元本への損失の影響を軽減する仕組みとなっています。

〇分配原資の安定化
運用期間中は、優先出資者への利益分配後に残る利益について、事業者への分配を行わず、配当準備金として留保する予定です。
将来の空室や賃料収入の減少、想定外の支出等に備えることで、安定したファンド運営に努めます。

〇保険によるリスク軽減
対象不動産については火災保険に加入し、火災や自然災害等による損害に備えることで、保有期間中のリスク軽減に努めます。

■取得価格の妥当性

対象不動産は、当社と利害関係のない第三者から取得いたします。
本ファンドでは、運用終了後に再組成を行う可能性も見据え、あらかじめ不動産鑑定評価書を取得し、第三者による評価をもとに取得価格の妥当性を確認しています。

昨今は金利が上昇傾向にあり、不動産投資においても、金利動向が将来の不動産価格や売却価格に与える影響に留意する必要があります。
本ファンドでは借入を行わないため、運用期間中に金利が上昇した場合でも、借入金利の上昇による返済負担が直接増加しない収支構造としています。

一方で、借入を行わない場合であっても、金利の上昇や不動産投資に求められる利回りの変化などにより、将来の不動産価格や売却価格が下落する可能性があります。
こうした市場環境も踏まえ、対象不動産の鑑定評価額2億300万円に対し、優先出資額は1億7,000万円とし、鑑定評価上の土地価格1億7,000万円と同水準に設定しています。

現在の賃料収入を中心とした運用を基本としながら、将来の不動産価格の変動にも配慮し、優先・劣後出資の仕組みを取り入れることで、優先出資者の損失リスクの軽減を図る設計としています。

※不動産鑑定評価額や土地価格、劣後出資割合は、将来の売却価格や出資元本の返還を保証するものではありません。

■想定利回りの根拠と分配の考え方

現在の年間賃料収入は約1,400万円で、ファンド総額2億円に対する表面利回りは約7.13％です。
管理費、固定資産税・都市計画税、火災保険料等の運営費用を控除した後のNOI（営業純利益）は年間約1,200万円を見込み、NOI利回りは約6.11％となる想定です。

こうした現在の賃料収入および収支計画をもとに、優先出資者への想定利回りは年6.0％（税引前）を上限として設定しています。
なお、物件取得時に見込んでいる住戸1戸の空室については、あらかじめ収支計画に反映しています。

年6.0％を上限とする分配を安定的に行えるよう、賃貸収益の維持と適切な収支管理に努めます。

運用期間中は、賃貸収益の維持と適切な収支管理に努め、優先出資者への利益分配後に残る利益については、事業者への分配を行わず、配当準備金として留保する予定です。これにより、今後の空室や賃料収入の減少、想定外の支出等に備えます。

一方、運用終了時に対象不動産の売却により利益が生じた場合、その売却利益は事業者に帰属する設計としています。

優先出資者には賃料収入を主な原資として優先的に利益を分配し、事業者は不動産の運用・売却を通じて収益を得る仕組みとすることで、双方の役割を明確にしたファンド運営を行います。

ただし、空室となる住戸や空室期間、賃料の変動、修繕費その他の支出等により収益が減少した場合には、年6.0％の分配が行われるとは限らず、各計算期間に実際に生じた利益の範囲内で分配します。

※本シミュレーションは一定の条件に基づく参考値であり、実際の収支や分配率は、空室の発生状況や空室期間、賃料の変動、修繕費その他の支出等により変動します。
個人の出資者が受け取る利益分配金は、原則として雑所得として総合課税の対象となります。
※利益分配金のお支払い時には、20.42％の所得税等が源泉徴収されます。

■運用期間と出口方針

１．運用期間および基本的な出口方針
本ファンドの想定運用期間は2年間とします。
運用期間満了時には、外部への売却のみを前提とせず、対象不動産の運用状況や不動産市況等を踏まえ、再組成を基本方針として検討する予定です。

２. 再組成時の対応方針
(1)ファンド条件等の見直し
２年ごとにファンド条件を見直し、ファンド規模の適正化を図ったうえで、再組成を継続的に実施する予定です。
(2)継続投資に関するご案内
本ファンド（まいど32号）にご出資いただいた皆様には、次回以降の再組成ファンドについて優先的にご案内する予定です。
※優先案内は出資枠や出資を保証するものではなく、募集状況その他の事情により、ご希望に沿えない場合があります。

3.早期売却および自社買戻しの可能性
運用期間中であっても、不動産市況や対象不動産の状況等を総合的に勘案し、売却が適切と判断した場合には、運用期間満了前に対象不動産を売却し、運用を終了することがあります。
また、運用終了予定日が近づいた時点で、外部売却や再組成の状況等を踏まえ、事業者による買戻しにより運用を終了する場合があります。

※事業者による買戻しは、将来にわたって保証されるものではありません。
※不動産市況、対象不動産の状況、事業者の財務状況その他の事情により、運用期間を延長する場合があります。
運用期間を延長する場合には、契約期間満了日（2028年11月30日）の1か月前までに、メールにてご案内いたします。
※本ファンドは、出資元本および利益分配を保証するものではありません。

■ 主な修繕履歴

以下は、現在の管理会社から提供された資料およびヒアリング内容に基づく主な修繕履歴です。

＜2016年 9月＞ 駐輪場・店舗事務所新設、浴室・キッチン・トイレ入替
＜2016年11月＞ 給湯器交換工事‐1戸
＜2018年 2月＞ 給湯器交換工事‐1戸
＜2019年 7月＞ 給湯器交換工事‐1戸
＜2019年 9月＞ エアコン交換工事‐1戸
＜2021年 4月＞ 浴室入替工事/ユニットバスからセパレートへ変更/浴室入替-各1戸
＜2021年 6月＞ 大規模修繕
＜2021年10月＞ ユニットバスからセパレートへ変更-1戸
＜2022年 7月＞ エアコン交換工事‐2戸
＜2024年 8月＞ エアコンおよび給湯器交換工事‐1戸
＜2025年 6月＞ エアコン交換工事‐1戸
＜2025年 9月＞ 給水ポンプ加圧給水ユニット修理
＜2026年 2月＞ キッチン入替・エアコン交換工事‐１戸

大阪・梅田徒歩圏。交通利便性と生活利便性を兼ね備えた豊崎エリア

■3駅利用可能。大阪・梅田エリアへ徒歩圏内
対象不動産は、大阪市北区豊崎二丁目に位置し、大阪メトロ御堂筋線「中津」駅から徒歩7分、大阪メトロ谷町線「中崎町」駅および阪急電鉄「大阪梅田」駅から徒歩10分と、3駅が利用可能です。
最寄りの「中津」駅は「梅田」駅の隣駅に位置し、大阪市内各方面への移動にも便利な交通環境を備えています。
周辺は、店舗付共同住宅や共同住宅等が建ち並び、住宅と店舗が共存する市街地となっています。

■都心の利便性と暮らしやすさを備えた住環境

豊崎周辺には、スーパーやコンビニエンスストア、ドラッグストアなど、日常生活に必要な施設が点在しています。
大阪・梅田の商業施設も身近に利用できるため、都心へのアクセスだけでなく、日々の買い物や生活のしやすさも備えた住環境です。
また、周辺には住宅だけでなく店舗や事業所も見られ、居住・商業の両面で利用されている地域となっています。

■進化が続く大阪・梅田エリアに近接

大阪駅周辺では、グランフロント大阪やグラングリーン大阪をはじめ、うめきた地区を中心にまちづくりが進められています。
鉄道ネットワークの整備や商業・業務・交流機能の集積が進む大阪・梅田エリアに近接していることも、本物件の立地特性の一つです。