まいど31号
| なにわファンド | 銀行定期 | |
|---|---|---|
| 税引前収益 | ||
| △税金(源泉徴収) | ||
| 税引後収益 |
※銀行定期はメガバンク数行の定期預金（１年）のデータをもとに比較しています。
※シミュレーションの結果は概算値です。
※2037年12月までの税金（源泉税）には、復興特別所得税が含まれます。
- 抽選
- インカム型
(お一人様最低5口、最大20口まで)
＜募集について＞
■応募方法
本ファンドは、面前（書面）による応募および契約となります。
ご検討にあたっては、まず 資料請求 をお願いいたします。
※以下に該当するお客様は、資料請求は不要です。
・ 過去1年以内に資料請求をいただいている方
・すでに「なにわファンド」にご出資いただいている投資家様
対象のお客様には、順次発送いたします。
■募集形態
匿名組合型（不特法第2条第3項第2号）
■募集方法
抽選方式
2026年9月14日(月)に抽選後、当落結果をメールにてご連絡いたします。
ご出資可能となった投資家様には、1週間以内にご契約に関する書類一式をお送りいたします。
内容をご確認のうえご不明な点等がございましたら、お気軽にご相談ください。
＜なにわファンドの情報発信について＞
なにわファンドでは、運用中もファンドに関する情報発信を積極的に行っています。
🌸Ｘ（旧ツイッター）
Ｘでは、業務管理者が自ら発信することで、運営に関するタイムリーな情報や、運営会社や担当者の想いを発信しています。
新ファンドの情報などもタイムリーに発信していますので、ぜひフォローいただけますと幸いです。
▷Xをみる クリック◁
🌸運用レポート
インカムゲイン型ファンド「まいどシリーズ」の対象不動産の稼働率を毎月HP「運用レポート」にて公開しています。
キャピタルゲイン型のファンドにおいても、これまで開発の様子なども発信してまいりました。
▷運用レポートをみる クリック◁
🌸ブログ
初心者の方にも、気軽にご相談いただけるようにとの思いから、ブログを発信していますのでぜひご覧いただけましたら幸いです。
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🌸地域情報サイトへの広告
なにわファンドでは、地域No.1情報サイト「枚方つーしん」「寝屋川つーしん」へ広告記事を掲載しています。
とても分かりやすく面白い内容となっています。
▷枚方つーしんの記事をみる クリック◁
▷寝屋川つーしんの記事をみる クリック◁
🌸分配金のお支払いメール
〇初回分配予定日：2027年4月15日頃
分配金のお知らせもメール、Xにて配信しています。
これまでの分配実績では、15日※にお支払いをしております。
※土日祝・弊社定休日が15日となる場合には、前営業日
〈大阪市中央区の借地権付建物を対象としたインカム型ファンド〉
「まいど31号」は、大阪市中央区瓦屋町一丁目に所在する「借地権付建物」を対象不動産とするインカムゲイン型ファンドです。
本ファンドは、投資家の皆さまからの出資金と、株式会社アンビシャスホームによる劣後出資金をもとに対象不動産を取得し、運用を行います。
対象不動産は、大阪メトロ長堀鶴見緑地線「松屋町」駅から徒歩約3分、松屋町筋沿いの商業地域内に位置しています。
現在は法人テナントへ一棟賃貸中であり、本ファンドでは賃料収入を主な原資として運用を行います。
また、本物件は土地を所有するのではなく、旧借地法に基づく借地権を活用することで取得コストを抑えています。
その結果、大阪市中央区という都心立地において効率的な資産運用を目指し、想定利回り年7.0％（税引前）を目標とする事業計画を策定しています。
なお、想定利回りは将来の運用成果を保証するものではなく、賃料収入および分配金を保証するものでもありません。
本ファンドの3つの特徴
① 運用開始時から賃料収入を見込めるファンド
対象不動産は令和8年7月14日より法人テナントへ一棟賃貸中です。
運用開始時点から賃料収入が見込まれており、賃料収入を主な原資としたインカムゲインの獲得を目指します。
また、保証会社との保証契約および保証委託契約も締結済みです。
※賃料収入や分配金を保証するものではありません。
② 借地権を活用した都心型不動産投資
本物件は「借地権付建物」です。
土地は地主様が所有し、当社は借地権と建物所有権を保有しています。
土地取得費用を抑えることで、大阪市中央区という都心立地でありながら、想定利回り年7.0％（税引前）を目指す事業計画としています。
③事業者も出資する優先劣後構造
本ファンドでは、株式会社アンビシャスホームが1,000万円（ファンド総額の約15％）を下限として劣後出資します。
万が一損失が発生した場合には、まず当社の劣後出資部分から負担する仕組みを採用しています。
※損失額が劣後出資額を超えた場合には、優先出資者の元本が毀損する可能性があります。
※本ファンドは元本保証および分配金の保証を行うものではありません。
■分配金の原資について
本ファンドの分配原資は、主として対象不動産から得られる賃料収入です。
年間賃料収は780万円（税抜）を見込んでいます。
投資家の皆さまへの分配は、賃料収入から借地料、固定資産税、保険料などの運営費用を控除した後の収益を原資として行います。
なお、空室の発生や賃料の変更、修繕費用の発生等により、実際の収益や分配金が変動する可能性があります。
『まいど31号』想定収支シミュレーション例
■想定利回りの根拠について
事業計画上の分配原資は、優先出資者への想定分配額を上回る水準で計画しています。
想定利回りは年7.0％（税引前）としており、優先出資総額5,500万円に対する想定分配額は年間385万円です。
ただし、想定利回りおよび分配金額は将来の運用成果を保証するものではありません。
※分配金は雑所得として総合課税対象となります。
※分配金の支払い時には、源泉所得税（税率20.42％）が差し引かれます。
■第三者による不動産鑑定評価について
本ファンドでは、当社保有物件を対象として組成を行うため、利害関係人取引に該当します。
そのため、取得価格の妥当性を確認する目的で、当社との利害関係のない第三者の不動産鑑定士による不動産鑑定評価書を取得しています。
また、投資家保護の観点から、ファンドの組成価格は鑑定評価額を上回らない水準で設定しています。
不動産鑑定評価額
7,000万円（価格時点：2026年7月24日）
〈内訳〉
借地権価格：5,100万円
建物価格：1,900万円
第三者による鑑定評価を取得することで、取得価格の適正性を確認し、公正な条件でファンドを組成しています。
なお、不動産鑑定評価額は将来の売却価格や市場価値を保証するものではありません。
詳細については、「契約成立前書面」をご確認ください。
■運用終了時の方針
本ファンドでは、運用期間満了時に第三者への売却を前提としていません。
借地権付建物の特性を踏まえ、中長期的な運営を見据えながら方針を検討しています。
現時点では、
✅業者による買戻し
✅本物件を対象とした新たなファンドの組成（再組成）
を選択肢として検討しています。
ただし、これらは現時点での事業方針であり、将来の実施を保証するものではありません。
市場環境や借地契約の状況、賃貸状況などにより、方針が変更となる場合があります。
再組成について
再組成を検討する際は、
✅運用実績
✅テナント状況
✅市場環境
✅借地契約の状況
などを総合的に勘案し、ファンド規模や想定利回り、運用期間等を見直したうえで実施の可否を判断します。
また、再組成を行う場合は、「まいど31号」にご出資いただいた投資家の皆さまへ優先的にご案内する予定です。
※再組成時の募集状況等により、ご希望に添えない場合があります。
ご留意事項
・事業者による買戻しや再組成の実施を保証するものではありません。
・市況や事業者の資金調達状況等により、運用期間が延長となる場合があります。
・運用期間を延長する場合は、契約期間満了日（2027年9月30日）の1か月前までにメールにてご案内いたします。
・本ファンドは元本保証および分配保証を行うものではありません。
■主なリスクについて
本ファンドは、土地を所有する不動産ではなく、「借地権付建物」を対象としています。
そのため、一般的な所有権物件とは異なるリスクがあります。
借地権に関するリスク
借地権付建物は、所有権物件と比べて売却先が限られる場合があります。
また、借地権の譲渡や建物の建替え等に際して、土地所有者の承諾が必要となります。
さらに、契約更新時には更新料、譲渡時には譲渡承諾料等の費用が発生する場合があります。
※借地権付建物の特徴やリスクについては、当社ブログでも詳しく解説しておりますので、あわせてご参照ください。
▷ブログをみる クリック◁
運用終了時のリスク
本ファンドでは、事業者による買戻しや再組成ファンドの組成を予定していますが、これらの実施を保証するものではありません。
市場環境や資金調達状況等によっては、運用期間や償還時期に影響が生じる可能性があります。
賃貸運営に関するリスク
対象不動産は現在賃貸中ですが、将来的にテナントの退去や空室の発生、賃料の減額等が生じた場合、収益や分配金に影響を与える可能性があります。
その他のリスク
災害、不動産市況の変化、法令・税制改正、事業者の信用状況の変化などにより、投資元本や分配金に影響が生じる可能性があります。
■ご投資にあたって
ご投資をご検討いただく際は、本募集ページに加え、「契約成立前書面」の内容を十分にご確認ください。
本ファンドは元本保証・分配保証のある商品ではありません。
不動産市況、賃貸状況、借地契約その他の要因により損失が生じる可能性がありますので、余裕資産の範囲内でご検討いただきますようお願いいたします。
| 物件名称 | 瓦屋町1丁目ビル |
|---|---|
| 物件種別 | 店舗・倉庫 |
| 所在地（住居表示） | 大阪府大阪市中央区瓦屋町1丁目7-23 |
| 交通アクセス | 大阪メトロ長堀鶴見緑地線「松屋町駅」徒歩 約3分 大阪メトロ堺筋線・長堀鶴見緑地線「長堀橋駅」徒歩 約7分 大阪メトロ谷町線・長堀鶴見緑地線「谷町六丁目駅」徒歩 約7分 |
| 土地に関する情報 | 権利 ：借地権（旧借地法） 賃貸借期間：2026年3月31日から2056年10月29日まで 借地料 ：契約成立前書面をご参照ください。 公簿面積 ：74.53㎡ |
| 建物に関する情報 | 権利 ：所有権 構造 ：鉄骨造陸屋根3階建 建築年月 ： 平成8年10月新築 延床面積 ：196.7㎡ 賃貸総数 ：一棟 賃貸契約額：7,800,000円（税別）/年間 |
| 〈不動産鑑定評価〉 | 利害関係人取引に該当するため（弊社保有物件を匿名組合にて取得）、利害関係のない鑑定士による不動産鑑定評価書を取得しています。 不動産鑑定評価額：金70,000,000円 【内訳】 (借地権価格)金52,000,000円 (建物) 金19,000,000円 鑑定評価の年月日：2026年7月24日 鑑定評価の方法の概要：原価法と収益還元法 詳細は成立前書面をご確認ください。 |
| 建築確認済証保存の有無 | 確認済証(新築時)：なし 検査済証(新築時)：なし |
■大阪市中央区・松屋町エリアの魅力
対象不動産は、大阪市中央区瓦屋町一丁目に所在しています。
大阪市中央区は、心斎橋・難波・本町・日本橋・天満橋など、大阪を代表する商業・業務エリアが集積する大阪市の中心部です。
近年は都心居住の人気も高まっており、商業・オフィス・住宅の各機能がバランスよく集積するエリアとして発展を続けています。
また、大阪城や道頓堀などの観光地にも近く、国内外から多くの人が訪れる大阪を代表するエリアの一つとなっています。
対象不動産が所在する松屋町エリアは、古くから人形や玩具、節句用品などの問屋街として発展してきた歴史ある地域です。近年では空堀エリアを中心に古民家を活用したカフェやショップの出店も進み、昔ながらの街並みと新たな魅力が共存するエリアとして注目を集めています。
■交通利便性に優れた立地
対象不動産は、大阪メトロ長堀鶴見緑地線「松屋町」駅から約200m（徒歩約3分）に位置しています。
また、「長堀橋」駅や「谷町六丁目」駅も徒歩圏内にあり、心斎橋・本町・難波・天王寺など大阪市内主要エリアへのアクセスに優れています。
さらに、阪神高速道路の出入口にも比較的近く、自動車による移動にも対応しやすい立地です。
電車と自動車の双方で利便性を備えており、事業活動の拠点として利用しやすい環境が整っています。
■事業用不動産として期待できる立地環境
対象不動産は松屋町筋沿いの商業地域内に位置しており、高い視認性を有しています。
周辺には事務所、店舗、共同住宅などが混在し、多様な都市機能が集積しています。また、大阪市中央区は企業や事業所が多く集まるエリアであり、事業活動が活発に行われています。
本物件は、交通利便性と視認性を兼ね備えた立地にあることから、事務所や店舗、事業拠点としての利用が期待できる環境にあります。
そのような立地特性を背景として、現在は法人との賃貸借契約（一棟貸し）により運用されています。
■将来的な活用可能性を有する商業地域
対象不動産は、松屋町筋沿いの商業地域内に位置し、防火地域の指定を受けています。
また、指定容積率は600％となっており、大阪市中心部の商業地としての特性を有しています。
不動産の将来価値や活用可能性を保証するものではありませんが、本物件は大阪市中央区という都心部において、交通利便性、事業需要、商業地域としての特性を備えた立地環境を有しています。
