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―「投資としての魅力」と「自分で持つか」は別だと感じる理由―

出資から物件オーナーという発想について、率直にお答えします

いつもなにわファンドのブログをご覧いただき、誠にありがとうございます。
内藤でございます。

今回は、日頃よりご出資いただいている投資家さまとのやり取りをきっかけに、「なにわファンドでの運用」と「現物不動産を自分で持つこと」の違いについて、できるだけわかりやすくお話しできればと思います。

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投資家さまからいただいたご質問

このたび、投資家さまより次のようなご質問をいただきました。

『なにわファンド物件のオーナー様になって資産形成される方はいらっしゃるのでしょうか。』

またその背景には、

『年齢を重ねるにつれ、万が一の際に家族に残せるものはないかと考えるようになった』

というお気持ちもございました。

資産形成を考える中で、ご自身だけでなくご家族の将来まで見据えておられることに、私自身とても共感いたしました。

結論：出資からオーナーになることは可能ですが、慎重な判断が必要です

まず率直に申し上げますと、出資者さまが現物不動産のオーナーとして資産形成を検討されること自体は可能です。
実際に、ご関心をお持ちになる方もいらっしゃいます。

一戸建てと同程度の価格帯で一棟の収益不動産に関われる可能性があり、条件によっては相応の利回りが期待できる点は、魅力的に映るものと存じます。

一方で、私どもとしては、一般の投資家さまが個別に取得される場合には、慎重な判断が必要であると考えております。
そのため、個別取得については、積極的におすすめしていないのが実情でございます。

弊社のファンド物件は、一定の運用体制や実務対応を前提として成り立っている部分が多く、取得時の条件も含め、ファンドとして成立する形で運用しております。
このため、個別にご取得された場合には、同様の利回りを維持することが難しいケースが多いものと存じます。

なぜ現物不動産の取得は難易度が高いのか

なにわファンドで扱う物件は、不動産特有の個別性が強く、一定の知識や実務対応が求められるケースが少なくありません。

たとえば、

• 築年数が経過している物件
• 検査済証がない物件
• 既存不適格の物件
• 相続をきっかけに手放された物件

などが含まれることがあります。

これらは見方や対応によって価値向上の余地がある一方で、

• 法的・実務的な確認
• 管理面の立て直し
• 修繕や募集条件の見直し
• 将来の出口戦略の設計

といった複合的な判断が求められます。

ご家族に残す資産として考えたときの難しさ

特に不動産は、「残す資産」として魅力がある一方で、相続の場面において課題が顕在化することもあります。

実際には、

• 管理が個人任せになっている
• 運用が十分に行われていない
• 権利関係や物件状況が整理されていない

といったケースも見受けられます。

その結果、

• 何から手をつけてよいかわからない
• 維持や管理の負担が大きい
• 売却したくても整理が必要

といったご負担を、ご家族が抱えられることも少なくありません。

不動産は「持つこと」だけでなく、持った後の管理や次世代への承継まで含めて考える必要がある資産だと感じております。

初期費用と継続的な実務負担

現物不動産を取得する場合、物件価格に加えて、

• 仲介手数料
• 登記費用
• 印紙代
• 不動産取得税
• ローン関連費用（借入時）

などの諸費用が発生します。

また取得後も、

• 入居募集
• 修繕対応
• 管理会社との調整
• 賃料や稼働状況の管理
• 将来的な建替え対応

といった継続的な実務対応が必要となります。

これらには、相応の判断と責任が伴います。

さらに、なにわファンドで取り扱うような物件は、収益不動産としての特性や個別事情から、金融機関の評価が分かれるケースもあり、融資が満額つきにくい場合も見受けられます。

そのため、自己資金の準備や資金計画についても、一般的な住宅取得とは異なる視点での検討が必要となる場合があります。

加えて、借入を前提とする場合には金利変動の影響を受けるため、金利上昇局面では返済負担が増加し、資金繰りに影響が生じる可能性があります。

管理会社の選定も運用を左右します

不動産投資においては、どの管理会社に任せるかによって、運用の安定性が大きく左右されます。

入居付けへの姿勢や対応スピード、改善提案の質などは、会社規模だけでなく現場の対応力に依存する場面も少なくありません。

こうした点を個人で見極めることは、決して容易ではないと考えております。

ファンドという選択肢の特徴

不動産特定共同事業（匿名組合型）は、「不動産を購入する」のではなく「事業に参加する」投資です。

なにわファンドでは、物件の所有・運用はアンビシャスホームが行い、出資者の皆さまには事業への参加という形で関わっていただきます。

主な特徴として、

• 余裕資産の一部から投資が可能
• 日常の管理や実務負担が発生しない
• リスクは出資額の範囲に限定される
• 運用期間に区切りがある

といった点が挙げられます。

※なお、本商品は元本保証ではなく、換金性にも制約がある投資商品です。

正直な実感：「投資」と「自分で持つ」は別の話です

正直に申し上げますと、
「投資として魅力があること」と「自分で持ちたいかどうか」は、別の話だと感じています。

なにわファンドで扱う物件は魅力を感じて組成しておりますが、個人でそのまま所有する、あるいは家族に引き継ぐという視点になると、また見方が変わります。

それは、管理や判断、出口の設計などにおいて、不動産特有の難しさがあることを日々実感しているためです。

（補足）本記事の位置づけについて

なお、本記事でお伝えしている内容は、あくまでなにわファンドで取り扱っている物件の特性を踏まえたものであり、不動産投資そのものを一概に評価するものではございません。

物件の種類や運用方針によっては、現物不動産としての保有が適しているケースもあると考えております。

だからこそ、ファンドという形でご提供しています

なにわファンドでは、

• 物件の選定
• リスクの見極め
• 管理会社の監督
• 運用状況の確認
• 出口戦略の設計

といった点を踏まえ、案件を組成しております。

そのうえで、不動産投資の魅力や可能性を、ファンドという形でご体感いただきたいと考えております。

最後に

本記事は、特定の選択を強くおすすめするものではなく、投資判断の一助となる情報を率直にお伝えすることを目的としております。

良い面だけでなく、難しさや注意点も含めてご理解いただいたうえで、ご自身に合った形で資産形成をご検討いただくことが何より大切だと考えております。

改めまして、このたびは貴重なご意見と温かいお言葉をいただき、誠にありがとうございました。

今後も、魅力ある案件の組成と安定的な運営を通じ、皆さまのご期待にお応えできるよう努めてまいります。
引き続き、適正かつ誠実な運営に努めてまいりますので、ご高配を賜りますようお願い申し上げます。