資産運用ブログ

まいどシリーズでは、融資が受けにくい既存不適格物件を対象としていることが多いです。

そのため、ニーズがあっても希望した金額での融資が受けられないケースもあり売却に至らないこともございます。

つまり購入者が限られます。

その中で「売れること」は喜ばしいことですが、再組成であっても書面でのやり取りは負担が多く、2年の運用を期待して出資いただいた投資家様のお気持ちを考えると、大変心苦しく感じていました。

※再組成ファンドは対象不動産が同じであっても契約内容の見直しが必要となるため、事前の意向確認や出資申込書兼移管同意書の郵送、成立前書面の確認、契約書の記入および郵送など、出資者様と事業者双方に負担がかかります。

また、1年ごとに区切りをつけた「まいどmini1号」のテストマーケティングの結果、再組成ファンドである「まいどmini2号」「まいどmini3号」へのご継続や増額での出資のご要望を多くいただきました。

運用期間は1年ではありましたが、結果として中長期での安定した運用を希望されていることがわかりました。

そこで、これまでの実績や現状を踏まえ、検証を重ねた結果、運用期間を3年にするのが良いのではないかと考えました。

一方で、3年となると不確実性が高くなります。特に不動産特定共同事業の一番のリスクは、事業者の倒産です。

この事業の認可を受けるにあたり厳しい審査を受け、毎年監査法人の監査を得て監督官庁への報告も完了して運営をしています。

それでも、金融機関ではない中小企業である不動産会社に出資をすることは、不安も多いかと思います。

今は健全な運営ができていたとしても、不動産の売買には大きな金額が動くため、いったん資金繰りが悪化すると大きく崩れる懸念がありますし、借入ができなければ仕入れもできません。

そのためどうしても不動産会社は借入の比率が高くなります。

銀行借入においては、銀行が不動産を担保に取っていますが、匿名組合は実物不動産ではなく事業に出資という契約です。

担保として不動産を抑えているわけではなく、分別管理をしていたとしても、倒産の影響を受けてしまいます。

事業者にとっては、中長期に資金調達ができるメリットは大きいのですが、投資家様サイドから見て、3年という期間は『不動産が』というよりも『事業者』に対する不安が大きくなるのではないかと考えています。

考えすぎではないか、心配しすぎではないかと言われることも多いですが、業務管理者として一番悪い状況下においてどのように投資家様の出資金を回収できるかを一番に考えているので、どうしてもそのように感じてしまうのです。

そこで、1年ごとに解除希望受付期間を設けることで、投資家様の資金の流動性を確保できるよう変更約款の申請を決断いたしました。

■想定利回りの検証

なにわファンドでは、運営当初より表面利回りが10％以上の高収益物件や資産価値向上が期待できる物件を選定し、賃料収入の下落リスクを軽減するために、投資家様には想定利回り6％を目標に利益を分配してきました。

アンケート調査によると、75％の投資家様がこの想定利回りを「ちょうどいい」と感じています。

しかし、現在の金融市場では長期金利が上昇し、Jリートの分配金利回りが5％を超えるなど、インフレが進行しているため、もう少し利回りを還元できればとの想いから、3年ファンドにおいては可能な限り想定利回り6％以上の商品を組成できればと考えています。

解除希望受付期間条項をもうけた「まいど17号」の募集を17日より開始いたします。

景気や株式相場に左右されにくい不動産を利活用し、投資家様の資金の流動性を高めた魅力ある商品となります。

資産運用の一つとして、ぜひご検討をいただけましたら幸いです。

オンライン面談も可能ですので、ご不明な点がございましたらお気軽にお問い合わせくださいね。

最後までご高覧いただき誠にありがとうございました。