資産運用ブログ

こんにちは。なにわファンドの内藤です。

弊社代表の趣味の一つである料理。社員のために振舞ってくれました(^o^)。前回は、キーマカレー。今回は根菜もりだくさんのカレーです。牛すじ肉 しいたけ エリンギ 大根 人参 蓮根 ごぼう入りで美味しかったです。お腹いっぱいになりました。ごちそうさまでした(≧▽≦)

 

 

パソコン苦手なので、いろいろ教えていただきながらブログやTwitterをしてるんですが・・・今日はトリミングを教えてもらいました（笑）

少しずつレベルアップしていきたいと思います。優しいメンバーに恵まれて幸せ者です。

 

 

 

本日のお題

マスターリースって何なん

 

 

お客さまの投資元本の安全性と利益分配金を優先的に守るため、優先劣後システムを採用し、劣後出資の割合を決めますが、よりご安心いただけるように、マスターリースの契約をすることがあります。

 

●マスターリースとは

 

『マスターリース』とは、『サブリース（不動産を第三者に貸すこと）』を目的に不動産所有者（オーナー）から物件を借りることをいいます。契約形態としては、不動産所有者（オーナー）と資産管理会社が締結する契約になるということです。

一方で『サブリース』とは、資産管理会社が不動産所有者から借り上げた物件を入居者に貸すことをいいます。つまり不動産を転貸することを意味します。資産管理会社と入居者（第三者）が結ぶ契約になります。

 

マスターリース契約により、所有者は資産管理会社から一定の賃料を得ることになります。契約内容は２～３年に１度定期的に見直され、入居状況次第で賃料の引き下げや、契約の打ち切りの提案をされる場合もあります。

 

【賃料の支払い方法】

• 空室（賃料）保障型・・・空室・満室に関わらず一定の賃料が支払われる支払い方式。入居者が家賃滞納した場合でも一定の賃料は保証されています。空室になる不安を感じることなく安心して収入を得ることができます。満室になった場合は、契約当初に定められた金額以上に賃料収入を得られません。空室保障型は収入が安定している一方、大きな収益を手にすることができないという側面があります。
• 実績連動型（パス・スルー型）・・・物件の入居者数に合わせて支払われる額が決定する方式。空室保障がなく、物件が空室になればその分だけ賃料収入も減ります。

 

 

?まいど１号ファンドは、空室保証型。ファンドの運用期間で契約をしているため空室リスクがなく より安定した運営を行っています。

 

 

 

?「まいど２号」予定物件は、総個室２４戸。築３４年 駅から徒歩４分の４階建てアパート

 

弊社が所有した時、稼働率は低く４１％でした。?半分以上も空室がある状態から１年半かけて和室から洋室変更したり、フルリノベーションを行ったりして３月で８７％稼働に。来月は、９１％稼働になります。

空室２室もフルリノベーション中、水回りも新品になるため工事が終わればすぐに満室になると予想しています。満室になると表面利回りは１２％、実質利回りは１０％になります。

分配金は、賃料収入（家賃・共益費用）から物件管理費（税金・管理費等）を差し引いた賃貸利益が原資となります。

利益を得るためには、どれぐらい稼働している必要があるかを考えマスターリース契約の有無を検証しています。

 

１．マスタリース契約なし

 

同じ月に6室空室がでても、出資者の皆さまには予定していた分配金が支払われるような組成を考えています。７室以上空室が発生すると一時的に分配金が減少します。

 

 

２．マスタリース契約あり

 

マスターリース契約には費用がかかるので利回りが低くなりますが、賃料収入が一定となり より安定して運営ができ元本割れのリスクも低くなります。

 

 

高利回りも魅力的ですが、安心して預けっぱなしでいられる商品のほうが主婦目線ではいいのかな～。

共働きで、忙しく働き盛りの人でも値上がり値下がりを気にせずに始めることができる方がいいかな～などなど。(*’▽’)日々検証しています!!!!

 

 

 

 

 

今後の社会保障制度や年金など、老後のことを考えると長期的に資産を増やしていく必要があります。今の定期預金に預けても、ほとんど利息は付きません。まいど１号に出資するため２月に定期を解約したのですが２年ちょっとで利息２３３円。そこから税金がひかれ受け取った利息は…１８７円でした。まいど１号の口座に振込みをしたら　振込手数料３３０円・・・

手数料のほうが高かったよぉ。悲しさを超えて笑ってしまいましたヾ(≧▽≦)ﾉ

 

まいど１号は、予定分配年利率６％ですので１年で６０，０００円です。分配金は雑所得扱いとなり源泉徴収税２０．４２％が控除されますが、それでも４７，７４８円。お持ちのご資産をそのまま定期預金や普通預金にお預けしても、ほぼ増えることはありません。リスクを抑え利回りの高く見込めるような運用ができるなら嬉しいですよね。少しでもご興味がある方や、仕組みを詳しく知りたい、資産運用についてもっと知りたいなど、お気軽にご相談いただければ嬉しいです。

最後までご高覧いただきましてありがとうございました。