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こんにちは。なにわファンドの内藤でございます。

本日は、『まいど24号』ファンドにおいて採用する「一括借上契約」について、その経緯をご説明いたします。

■ 一括借上契約の概要と本ファンドでの採用について

本ファンドでは、現所有者様より、積水ハウス不動産株式会社様との一括借上契約（正式名称：特定賃貸借契約）を引き継ぎます。

この契約は、賃借人が当該物件を第三者に転貸することを目的として締結されるものであり、空室の有無にかかわらず毎月一定の賃料が支払われる仕組みです。

そのため、空室リスクを軽減できる一方で、賃料の上振れは期待しにくいという特徴があります。

■ なにわファンドにおける一括借上の活用方針

なにわファンドではこれまで、学生や単身者向けなど、入退去の頻度が高いと判断した物件をファンドに採用する際の条件として、一括借上契約を導入してまいりました。

これは、弊社が新たに取得する物件において、売主様からのヒアリングなどを通じて得られる賃貸情報が、弊社の求める水準に満たない場合などにおいて、空室リスクを軽減し、安定した収益を確保することを目的としたものです。

■ 「まいど24号」対象物件の特性と契約継承の理由

「まいど24号」の対象物件は、全室南向きの2Kタイプで、駅から少し離れているため、長期にわたって住まわれる方が多く、一斉に退去されてしまうリスクは比較的低いと考えられます。

本来であれば、既存の一括借上契約を引き継がず、自社管理とすることで収益性の向上を目指す方針ですが、今回は例外的に契約を継承いたします。

その理由は、所有権移転と同時に一括借上契約を引き継ぐことが、不動産売買の条件となっているためです。

■ 契約期間と今後の対応

現在の一括借上契約は、2025年11月30日までの2年間の契約となっており、ファンド運用期間中に更新時期を迎えます。

このため、事前に協議を行い、現行賃料のまま、さらに2年間の契約を更新することが決定しております。

なお、本契約は空室の有無にかかわらず一定賃料が支払われるものですが、借地借家法第32条第1項に基づき、契約期間中であっても賃料改定の協議が行われる可能性がございます。

次回のブログで、『借賃増減額請求権』についてご説明いたします。