資産運用ブログ

早期償還時のアップサイド配当と監督に関する留意事項について

2025年1月24日

お久しぶりです。なにわファンドの内藤です。

なにわファンドも5年目を迎え、少しでも投資家の皆様のご意見を運営に反映していければと、先日投資家様へ「なにわファンドに関するアンケート調査」を実施いたしました。

1月31日まで受付しておりますが、本日までに119件ものご回答をいただいております。お忙しい中ご協力をいただき本当にありがとうございます。

たくさんのご意見・ご感想もお寄せいただき、皆さまの温かさにふれ、気の引き締まる思いです。感謝してもしきれません😭❤️

 

投資家様へのアンケート調査、本当はすごく怖かったです🥹。厳しいお言葉もいただくことになるでしょう。

もちろん、全ての方にご満足いただくことは難しいことだと承知してしておりますが、ファンドに対する思いも強く、皆様にご満足いただきたいという思いが原動力となって頑張れているので、メンタルが耐えられるか心配でした😥

より良い運営には、実際にご利用いただいたお客様のお言葉が大切であると思っています。

改善して欲しいこと、不満に思っていることにしっかり向き合うことで、より良い運営に繋がっていくと思っています。

今に満足することなく、私どもに期待を寄せてくださっているからこそ頂ける厳しいお言葉を真摯に受け止め、運営に役立てていきたいと心から思っています。

 

ずっと応援してきてくださった投資家様のご期待にお応えできるよう、より一層の精進を重ね成長していきたいと思います。

アンケート結果は、SNSやブログにて公開していく予定ですので、お楽しみにしていただけますと幸いです🎵。

 

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【本日のお題】

早期償還時のアップサイド配当と監督に関する留意事項について

 

現在なにわファンドでは、賃料収入から得られる収益を出資割合に応じて分配するインカム型ファンド「まいどシリーズ」と、対象不動産の売却時に得られる利益を分配するキャピタルゲイン型※ファンド「おおきにシリーズ」で展開しています。※開発型ともいう

 

▹「まいどシリーズ」は基本賃料収入のみ還元

「おおきにシリーズ」は売却益のみ還元

これらの内容は契約書にも記載されています。

想定される運用利回りも、インカム(賃料収益)のみ、キャピタル(売却利益)のみで試算されています。

 

パッと見て中長期での安定運用を目指す「インカムゲイン型」なのか、リスクは高いが短期運用ができ利回りの上振れ(アップサイド配当)を狙う「キャピタルゲイン型」なのかが想像できるように、初心者の方にもわかりやすい仕組みを目指してこのように組成しています。

 

少額から不動産投資が可能!不動産小口化商品『なにわファンド』の魅力

おおきにシリーズとまいどシリーズの違い

 

ただし「まいどシリーズ」では、不動産市場の状況を見て、運用期間内であっても売却が最善と判断した場合には早期償還となることがございます。

では『まいどシリーズ』はアップサイド配当はないのでしょうか。気になりますよねっ(@^^)/~~~

それぞれの償還実績を一覧にまとめてみました。

 

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◎「まいどシリーズの償還実績」(2024年12月31日基準)

 

※表示している利回りはすべて年利です。

※将来の運用実績を保証するものではありません。

 

 

「まいどシリーズ」において運用期間内であっても、不動産市況を鑑みて売却が最善であると判断した場合には、売却を行い早期償還させることもあります。

これにより、実績分配率が上がることがあります。ただし、この特別分配は今後の配当を保証するものではなく、ファンドの償還時期や運用状況により還元率も異なります。

そのため、約款上「まいどシリーズ」は賃貸利益のみを分配し、売却利益は還元しない規約になっています。

実際に早期償還となったファンドは、9案件中3ファンドですが、そのすべてのファンドで予定分配率を上回る実績となっています。

では、どういう経緯で実質利回りがアップしたのか気になる方もいらっしゃると思いますので、そのあたりをお話ししますね。

 

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<実質利回りアップの裏話&早期償還のメリットとリスク

 

早期に売却が成立することは、それだけ投資価値の高い不動産であることの裏付けになるかもしれません。しかし、インカムゲイン型の商品は本来、安定した賃貸利益を長期にわたって享受できることがメリットとなります。

運用期間2年の商品であれば、半年で売却成立した場合、2年間で得られる安定した賃貸収益を享受できる機会を損失してしまうことになります。

お忙しい中お時間をさいてご契約を頂き、運用満期までの分配金を期待して出資してくださった投資家様にとっては、すぐに運用終了となると複雑な気持ちになるのではないかと思います。

そのような投資家様のお気持ちを鑑み、運用開始からあまりに短期間での売却となった場合には、売却利益からも分配も視野に入れて運営を行うのがいいのではないかという判断により、3ファンドにつきましては特別分配金をお支払いしました。

 

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◎「おおきにシリーズの償還実績」(2024年12月31日基準)

 

※表示している利回りはすべて年利です。

※将来の運用実績を保証するものではありません。

 

 

早期償還のデメリットを少しでも軽減したいと考え組成したのが、対象不動産の売却による利益を出資割合に応じて分配するキャピタルゲイン型の『おおきにシリーズ』です。

これまで償還したすべてのファンドにおいて実質利回りが予定を上回る結果となりました。

 

早期償還のデメリットをカバーした「おおきにシリーズ」

 

実際に、なにわファンドを応援してくださる投資家の皆様からも「アップサイド配当を強調したら新規の投資家が増えるのではないか」というお言葉を頂戴しています。

しかし、私どもは、どうしても慎重になりすぎる面があり・・・Xでさらっと投稿する程度であります。大々的にアップサイド配当について広告を打たない理由があります・・・

 

アップサイド配当を強調しすぎると、短期間での利益を狙う投機的な目的での契約が増えてしまうのではないかとの懸念があるからです。

高利回り!高配当!そのようなイメージは投機を促しやすく、なにわファンドが大切にしている初心者の方にも安心してご出資いただける堅実な運営をしたいというポリシーとはちょっと違うよねっ

それに、これまで堅実な運営を支持してくださっている投資家様がこれまでのように出資できなってしまうかもしれないのは申し訳ないし・・・常にここにたどり着くのです

 

実際に、不動産特定共同事業法等にも規制があります

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投機的取引の抑制

 

不動産特定共同事業の適正な運営を確保する観点から、「不動産特定共同事業者の監督に当たっての留意事項」が定められています。

第7-1 投機的取引の抑制(法第14条第2項)
例えば、不動産特定共同事業者、小規模不動産特定共同事業者、特例事業者又は適格特例投資家限定事業者が地価の上昇による転売益のみを目的として対象不動産を短期的に売却する行為は、行ってはならないと規定されています。

これは、投資家が不安定な投資環境にさらされないようにするためです。

このルールに違反した場合、監督当局からの指示や業務停止命令が下されることがあります。

参考リンク:不動産特定共同事業の監督に当たっての留意事項について

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顧客の最善の利益を勘案した誠実公正義務

 

さらに、令和6年11月1日付で改正された規定により、金融サービス提供法第2条に基づき、不動産特定共同事業者は顧客に対して誠実かつ公正に業務を行うことが求められています。

これには、短期的な利益に限らず、顧客の最善の利益を考慮することが含まれます。社会に付加価値を提供し、持続可能な経営を確保するためには、顧客に対して誠実で公正なサービスを提供することが重要です。

参考リンク:不動産特定共同事業の監督に当たっての留意事項についての改正新旧

 

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なにわファンドでは、投資家の皆様にとって安心して長期的にお付き合いいただける運営を心掛けています。

早期償還によるアップサイド配当はあくまで特別なものであり、今後の配当を保証するものではありませんので、特別分配があったらラッキーぐらいに思っていただけますと幸いです。

引き続き、皆様の信頼裏切らない堅実な運営を行ってまいります。

最後までご高覧いただき誠にありがとうございました。

次回は、「運用期間や償還までにかかる日数」についてふれようと思います。

ブログとても苦手なのですが・・・お楽しみにしていただけると幸いです🤗