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収益物件を購入したい、表面利回りは高いほうがいいの?実物不動産投資は難しい?

2021年3月5日

なにわファンドの内藤です。

先日、新築物件のご相談にいらしたお客様のお子さまのお相手をさせていただいたんですが、めちゃくちゃ可愛かったです。とっても癒されました。

対面は避けて横並びでしっかりとコロナ対策をしつつ。しかけ絵本のいないいないばぁあそび。このしかけ絵本シリーズは、同じことの繰り返しが大好きな1歳児には、最強ですねっ。ご家族が、大切なお家のお話に集中できてよかったです。

 

本日のお題

収益物件を購入したい、表面利回りは高いほうがいいの?

実物不動産投資は難しい?

 

  1. 表面利回りとは
  2. 表面利回りと実質利回りの違い
  3. 物件購入時の初期費用
  4. 実物不動産投資は、難しい?

 

 

1.表面利回り(グロス利回り)とは

 

収益物件を購入し実物不動産投資を検討されている方は、表面利回りという言葉を一度は目にしたことがあるのではないでしょうか。

物件購入の目安とされることだ多いですが、表面的な収益性をあらわす数値です。

 

表面利回りとは、単純に年間の家賃収入を物件価格で割った数値です。

物件価格に対して、それぐらいの家賃収入が得られるかという利益の割合です。

表面利回り(%)=年間家賃収入÷物件価格×100

 

例えば、6,000万円(満室想定)の収益物件を購入

年間の家賃収入は600万円。

表面利回りは、600万円÷6000万円×100=10%

 

投資用の収益物件では、一般的に表面利回りが使われることが多いです。

また、空室が多くても満室想定の表面利回りが記載されていることが多いので注意しましょう。

 

 

 

2.表面利回り(グロス利回り)と実質利回り(ネット利回り)の違い

 

 

表面利回りは、物件を購入・保有するのに必要な費用を計算に入れていません。

実際にかかった費用も含めてどれぐらいの利益が取れるかということをみるためには、実質利回りで判断します。

実質利回りも、空室が増え収入が減ると下がってしまいます。1年間満室で運営できた場合の利回りであったり、あくまで想定した利回りであるということを覚えておきましょう。

実質利回りについては、【4.実物不動産投資は、難しい?】で詳しく説明しますね。

 

3.物件購入時の初期費用

大家さんになるのなら、実際ににどれぐらいもうけが出るのかが重要で最も気になるところですよね。

家賃をたくさん受け取れたとしても、費用が多くかかってしまうと、もうけは少なくなります。

不動産購入時には、不動産仲介手数料・登記費用・印紙代などの初期費用がかかります。

購入する物件の種類やステータスによって初期費用には開きがあり一概に言えるものではありませんが、物件価格の約6%~8%の初期費用が必要となります。

 

6,000万円の物件購入時には

6,000万×6%=360万

物件の購入価格以外に360万円ぐらいの初期費用がかかってきます。

 

 

4.実物不動産投資は、難しい?

 

どれぐらいの利益が取れるかということを予測するために実質利回りを計算してみましょう。

6000万円(満室想定)の収益物件を購入

年間の家賃収入は満室時で600万円。

 

【毎年かかってくる費用】

参考までにまいど1号でしたら

  • 消防設備点検
  • 貯水槽・清掃・点検
  • 固定資産税
  • 火災保険
  • 共用部分電気代
  • 賃貸不動産管理委託料

88万円ぐらい年間でかかってきます。

 

実質利回り(%)=(年間家賃収入-諸経費)÷(物件価格+購入時の諸経費)×100

 

(600万-88万)÷(6,000万+360万円)×100=8%(実質利回り)

実際には、10%で回ると思っていた投資が8%での運用になるということがわかります。

 

さらに、ローンを組む場合には、ローン事務手数料・ローン保証料・金利が、物件を管理運営していくと管理費・修繕費などもかかってきます。

また、空室が出た時などには収入が減ります。入居までに数カ月かかることもあるので、購入時に表面利回りが高かったとしても空室が増えると収支が悪化します。(空室リスク)

空室にならなかったとしても、一戸一戸の家賃にばらつきがあるアパートなども注意が必要です。

例えば、入居者の中で

7万円家賃の人が5人、5万円家賃の人が5人いたりすると、入れ替わりがあり入居者がすべて5万円の家賃になってしまったら(;_:)・・・。収入が激減します。

年間家賃収入 756万円⇒600万円  マイナス156万円

 

さらに、表面利回りの高さだけで物件を選んでしまうと、

  • 実は一度も修繕をしたことのない物件で後々多額の修繕費がかかってしまった…
  • 学生が多い街だから入居者に困らないだろうと思っていたら、数年後に大学が移転をしてしまい空室が埋まらない…(大学生だけに集客スポットを当ててしまったパターン)
  • 融資の金利が上がって利息が重い負担に…

これが、実物不動産投資の難しさでもあります。

家賃収入、立地の良さ、入居率など多面的に検証し、少しでもいい物件を選びたものですよね(*^-^*)

 

 

物件を購入する前に、表面利回りの高さだけでなく、実質利回りを計算し、長期に保有している間の考えられるリスクや費用までしっかりとシュミレーションをすることが大切です(*’▽’)

 

不動産投資は、景気や株式相場に左右されにくく、リスク対策をしっかり行えば不労所得を得ることができます。

ローンを組むことで保険代わりとなり、大切なご家族に土地・建物という資産を残すことも可能です。

一方で、サラリーマン大家さんにとっては、ハードルが高いです。

不動産投資に興味があるけれど、資金面や管理面など不安という方は、プロと始めることができるなにわファンドがおすすめです。

みんなで出資することで少額から始めることができるので安心です(≧▽≦)

ご興味がある方は、ぜひお問い合わせくださいねっ🎵

 

最後まで、ご高覧いただきましてありがとうございました。

 

 

 

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