資産運用ブログ

不動産小口化商品って 収益物件(一棟所有・区分所有)とどう違うの?

2021年5月17日

こんにちは。なにわファンドの内藤です。

 

本日5月17日月曜日より「なにわファンド・まいど2号」の募集を開始いたしました。

 

 

嬉しいことに募集開始前から、資料請求も多くいただきまして 早速申込書も到着しております。ヾ(≧▽≦)ノ

弊社の「なにわファンド」を資産形成のひとつとして見つけてくださり本当にありがとうございます。

 

4月30日(金)の産経新聞北河内版 朝刊にも掲載されました。

 

 

 

 

不動産特定共同事業である不動産小口化商品は、「収益物件を購入して不労収入を得ることに興味はあるけれど、なかなか踏み込めない。」そんな方にもおすすめしたい商品となっています。

 

ご資産の状況に合わせて運用でき、分散投資が可能となるからです。

今日は、不動産小口化商品と収益物件の違いをざっくりとではありますがお伝え出来たらなあと思います。

 

 

 

本日のお題

不動産小口化商品って 収益物件(一棟所有・区分所有)とどう違うの?

 

 

 

収益物件を所有すると、空室にならない限り家賃収入が入ってきますし、人気が高い物件であれば、長期的で安定的な収入が期待できます。

 

不動産を所有するならだれもが割安で好立地の優良物件を選びたいですよね。ヽ(^o^)丿

ただし、自分自身で資金調達や情報収集などをしなければならず、初期費用が高額なうえリスクも大きく、始めるには高いハードルがあるもの事実です。💦

 

資産形成ローンやアパートローンは、居住用の家のローンとは違い金利も高くなります。💰

また、負債比率というのが最も重要視されるので、資産に対し負債が多すぎると融資を受けることができません。

 

一方で、一棟所有や区分所有などの実物不動産投資は、物件購入費用を毎年必要経費にできる「減価償却費」があり節税効果があります。

 

また、保険代わりに万が一の時に大切なご家族に不動産を残すことができます。

相続税の圧縮効果なども期待できるので、多くのご資産をお持ちの方にはお勧めできます。

 

 

●収益物件(一棟所有 投資)

 

収益物件など一棟投資は、多くの賃貸収入を得られますし とても魅力的ですよね。

何部屋か空室になっても全体の収益でカバーしやすい点と、建物だけでなく 土地を担保にできるため、金融機関から融資を受けやすくなります。

 

小さな力(=少額の投資金)で大きなものを動かす(=大きな成果を得る)仕組みのことをレバレッジといい、不動産投資を検討される際には、この言葉は多く出てきます。

ローンを組むので少額の投資金で運用を始めることができますが、その分おおきな借金がバックにあることを忘れてはいけません。

 

表面利回りは、あくまでも目安であり より多くの収入をとれるようになるのはローンが完済した後。何十年も先💦

賃貸収入の中から元金と共に利息も返済をし、同時に修繕費も貯めていかなくてはなりません。

 

少額の投資金といっても、実際に購入時には初期費用が多くかかります💦物件価格の約6~8%が目安

 

【初期費用の目安】

1億円の収益物件を購入・・・600万円から800万円

 

 

 

 

●収益物件(マンションの一室 ・区分所有オーナー)

 

都心の区分所有投資も人気がありますよね。

一棟所有に比べて、費用を抑えることができ、駅近で立地条件のいい場所は賃料も高めで空室リスクも低いのは魅力的。

ただし、一室なので稼働率は0か100になります。

 

入居者が退去した場合には、修繕が必要となりすぐの入居ができないことも念頭に置く必要があります。

収入がなくとも毎月の返済や修繕積立金、管理費はかかります。

 

区分所有物件は土地の持ち分が小さいため、金融機関が融資審査をする際の積算価値が低いとされています。そのため、一棟所有投資より融資枠が限られます。

 

新築は、広告宣伝費用などが価格の中に入っているので、新築プレミアムで購入後すぐに中古になり評価額は下がっていきます。また、修繕積立金などの負担もあります。

区分所有では管理費と修繕積立金が年々上がっていくことが多いので、利回りを下げる要因の一つになります。

 

固定資産税と借入金返済額はわずかに減少することもありますが、管理費などは変わらないケースが多く、大規模な改修が必要なときには追加で資金が必要なことも。修繕積立金は値上がりするものなので、将来的に持ち出しが発生する可能性もあります。

 

一棟所有に比べ収入も少ないため利回りは低くなります。実質利回りは2~3%ぐらいになってきます。たったの3%に何千万の借金を抱えることを思うと、個人的には区分所有の投資はお勧めできません。

 

 

 

●不動産小口化商品(匿名組合型・インカム)

 

 

 

 

不動産小口化商品は、不動産のプロにお任せで不動産の賃貸利益を受け取ることができる商品です。

 

初期費用などもなくローンを組まずにご予算に応じて少額から始めることができ、物件管理・家賃管理・空き家対策は不要。

みんなで大家さんとなり物件の収益をわかちあうそんな商品です。

 

今回募集開始しました「まいど2号」も不動産小口化商品(匿名組合型・インカム)。

運用期間は、2年となります。

 

地元を知り尽くした弊社が、家賃収入、立地の良さ、入居率などいろいろな条件を多角的に検証し少しでも高い配当利回りを期待できるように物件を選び、皆様が投資しやすくなるようなファンドを組成しました。

 

弊社所有の物件ですので、情報量も多く 事前にどのような物件なのかを見たり知ったりすることができるので安心です。

 

5月14日(金)に枚方つーしんさんと寝屋川つーしんさんに掲載されました。とってもわかりやすく面白くまとめられてますので是非ご覧いただけましたら幸いです。

 

 

 

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ざっくりと、説明をさせていただきましたがなんとなくイメージできましたでしょうか?

 

なかなか文面では全部をお伝えすることは難しいので

ご不明な点や、もっと知りたいなど お問い合わせいただけましたらとても嬉しいです。☺

 

最後までご高覧いただきましてありがとうございました。ヾ(≧▽≦)ノ

 

 

 

 

 

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