新入社員(仮)あーちゃんブログvol.5

2022年3月30日

皆様こんにちは!

なにわファンド担当新入社員(仮)のあーちゃんです(*’▽’)

 

本題に入る前に、私あーちゃんなんとこの度…

無事に大学を卒業することができましたっっっ!!!!!

万が一のことがあったらと内心焦りまくっていたのですがなんとか。゚(゚´ω`゚)゚。笑

 

4月からは正式に新入社員として働かせていただくことになるので、

このブログの名前から”(仮)”が取れる日も近いかも!?😂

 

何はともあれ、4月からもどうぞよろしくお願いいたします~!!!

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さて、今日のお題は『マスターリース』について!

なにわファンドが手掛けるファンドの中にはマスターリースのあるものとないものがあるのはご存じですか?

マスターリースがあるときとないとき。今回はその違いについてご説明していきます🌸

 

『マスターリース』とは、不動産会社が物件の所有者から第三者への転貸を前提として物件を借りることを指します。

 

…?????

 

大丈夫!順番にゆっくり説明していきますね(   ‘ω’   )!笑

実際にマスターリース契約のついた『まいど1号』を例にしましょう♪

 

まいど1号の場合、対象となる物件の保有者は弊社(アンビシャスホーム)です。

そして、第三者への転貸(物件を貸し出すこと)を目的に弊社から物件を借りるのがKパワーです。

このように、物件の所有者と不動産管理会社の二者間で結ぶ賃貸契約のこと『マスターリース』と呼びます。

(詳しくは画像参照)

 

これに付随して、物件の借上げを行った不動産管理会社と実際の入居者が結ぶ契約を『サブリース』と呼びます。

入居者は月々の家賃等の転貸借賃料を管理会社に納め、管理会社はその賃料を物件所有者である弊社に支払います。

 

…?????!

 

アンビシャスホームの物件なのに、なぜわざわざ貸す必要があるのかですって!?🙄…鋭い!!!

実はマスターリースはお客様に安心してご出資頂くために重要な役割を担っているんです✨

 

弊社がマスターリースを取り入れるメリットとしては、面倒な物件の管理・運用をお任せできること。

空室や滞納といったリスクを代わりに担ってもらえるというのはとってもありがたいですよね🥺

 

まいど1号の賃料支払い方式は『空室保証型』を採用しているので、空室・満室に関わらず一定の賃料が支払われ、

たとえ入居者が家賃を滞納した場合でも、一定の賃料が保証されているので安定した収入を得ることが可能です。

 

マスターリースは費用がかかるうえ、満室になった場合は契約時に定められた金額以上の賃料収入を得ることは出来ません。

しかし、元本割れのリスクを減らし、より安定したファンド運営を行うにあたって非常に重要な役割を果たしているのです!

 

 

…ここでなにわファンドマスターのあなたは1つの疑問にたどり着くはず。

『どうしてまいど2号にはマスターリースがついていないのか…?』

 

私もちょうどこのブログを書いているタイミングで頭の中にハテナがたくさん。

すぐさま増田さんにヘルプを求めたところ、納得の回答を頂けましたのでシェアします😳

 

栄ハイツの所在地である門真市のワンルームの家賃相場は3.82万円(LIFULL HOME’S参照)であるのに対し、

栄ハイツ全室の平均家賃は3.89万円と相場と大差ないため、駅近・バストイレ別などの人気条件を考慮すれば

空室が出たとしてもすぐに入居者が決まると予想できます。

 

実際にまいど2号の対象物件である栄ハイツは物件取得時の稼働率41%と半分以上空室がある状態から、1年半かけ

和室から洋室に変更・フルリノベーションなどを行い、2022年3月現在での稼働率が95.8%となっています。

また2022年3月末より新たに入居が決まり、4月からは稼働率が100%となります。

 

(私も実際に入居予定のお部屋を確認させていただいたのですが、築34年を感じさせない洗練された内装と、

充実した設備に驚かされました。今度空室がでたら私が住みたいくらいです。ほんとに。)

 

加えてファンド組成時から1か月同時に6部屋空室が出たとしてもお客様の配当原資に影響しないよう、

十分に余裕をもって組成しているので ”マスターリースを組む必要はない” という結論に至ったそうです!

 

確かにこれだけの条件が揃っていれば、マスターリースがなくとも安心できそうですね😊

 

 

…というわけで今回は『マスターリース』についてご説明させて頂きました!

前述のとおり、なにわファンドでは様々な条件を考慮したうえでマスターリースの有無を決定しています。

皆様の大切なご資産を安心して預けていただくために、今後も検証を重ねファンド組成を行ってまいりますので、

引き続きどうぞよろしくお願いいたします!

 

最後までご覧いただきありがとうございました(・ω・)♪

また次回の投稿もお楽しみに~!

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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