まいど30号（まいど12号再組成ファンド）

まいど30号のポイント

本ファンドは、「まいど12号」ファンドの運用終了に伴い、その対象不動産を取得・承継のうえ再組成したファンドです。

本ファンドの対象不動産（以下「本物件」といいます。）は、大阪府摂津市鳥飼新町に所在する、前面駐車スペースを備えた貸倉庫です。

本物件は、戸建住宅が多く立地する住宅地の中に、工場や物流関連施設等が混在するエリアに位置しています。
2018年12月の最終入居以降、現在まで満室稼働を継続しており、長期にわたり事業用途として安定的に利用されてきた実績を有しています。

また、賃借人との間で賃料改定について合意に至り、2026年6月より改定後の賃料が適用されており、これに伴い賃料収益水準の向上が図られています。
こうした運用実績および物件特性を踏まえ、本ファンドでは、安定的な賃料収入の確保を重視した運用を行ってまいります。

＜テナントの入居時期＞※賃貸契約書より記載
①　 2013年12月～
②　 2012年10月～
③　 2008年4月～
④ ⑤2018年12月～

① ④ ⑤は同じ賃借人となります。
2018年12月の最終入居以来、7年半にわたり満室を維持しています。

※テナントの詳細につきましては、匿名組合契約成立前書面「主要なテナントに関する事項」に記載しております

■優先劣後構造による元本保全の追求

投資家の皆様（優先出資者）の元本および利益の保全を図るため、事業者である弊社（株式会社アンビシャスホーム）がファンド総額4,700万円のうち20％(940万円)を下限に劣後出資いたします。
これにより、以下の仕組みを通じて投資家の皆様のリスク軽減を図ります。

〇優先的な利益配分：
想定利回り 年6.0％（税引前）を上限として、優先出資者様へ優先的に分配いたします。

〇損失のクッション機能：
賃料の減少や評価損が発生した場合には、まず劣後出資分から損失を吸収し、事業者が先行してリスクを負担いたします。

〇分配原資の安定化：
事業者への分配は運用期間中行わず、配当準備金として留保することで、投資家の皆様への分配原資の安定化を図ります。

〇保険によるリスク軽減：
本物件の所在する鳥飼地域は淀川流域に位置しており、同河川が氾濫した場合には、浸水深が5m以上に及ぶ可能性がある区域が含まれているとされています。
このような自然災害リスクを踏まえ、本ファンドでは火災に加え水災等を補償範囲とする企業総合保険に加入し、災害発生時の損害リスクの軽減を図る方針としています。
なお、保険による補償には契約条件や補償限度額等の制約があり、全ての損害が補償されるものではありません。

■取得価格の妥当性および留意事項

本取引は、物件所有者と運営会社が同一の法人であるため利害関係人取引に該当します。
このため、取得価格の妥当性を担保する観点から、利害関係人に該当しない第三者の不動産鑑定士による鑑定評価書を取得しています。
本件における対象不動産の取得価格は、当該鑑定評価額（正常価格）を基礎として決定しています。
また、当該取得価格は鑑定評価額と比較して著しく高額又は低額となるものではなく、合理的かつ公正な条件のもとで行われていると判断しています。

■運用期間と売却計画

１．運用期間および基本的な出口方針
本ファンドの想定運用期間は2年間とします。
運用期間満了時には、売却を前提とするのではなく、再組成または事業者への売却等を予定しています。

２. 再組成時の対応方針
(1)ファンド条件等の適正化
２年ごとにファンド条件を見直し、ファンド規模の適正化を図ったうえで、再組成を重ねながら運用を継続し、将来的には倉庫としての売却に加え、建物の状況に応じて更地での売却も選択肢としております。

(2)継続投資の優先案内
本ファンド（まいど30号）にご出資いただいた皆様には、次回以降の再組成ファンドについて優先的にご案内する予定です。
※再組成時の状況等により、すべてのご希望に沿えない場合がございます。

3.早期売却および自社買戻しの可能性
運用期間中であっても、市況等を総合的に勘案し、売却が好機と判断した場合には、運用期間満了を待たずに売却する可能性があります。
また、運用終了予定日が近接している場合には、事業者による自社買戻しにより運用を終了する場合があります。
※買戻しは将来にわたり無条件に保証されるものではありません。
※市況や事業者の財務状況等により、運用期間が延長される可能性があります。
その場合には、契約期間満了日（2028年6月30日）の1か月前までにメールにご通知いたします。
※本ファンドは元本保証・分配保証を行うものではありません。

■リスクについて

本ファンドに関するリスクの詳細は、契約成立前書面に記載しております。
内容を十分にご理解のうえ、余裕資産でのご投資をご検討ください。

本ファンドは不動産を対象とするため、劣後出資分でカバーできない損失が発生した場合には、優先出資者の皆様も損失を負う可能性があり、出資元本および賃料収入が保証されるものではありません。
また、不動産市況の変動や賃料収入の変化等により、想定利回りを下回る可能性があります。

一方で、当社では以下の取り組みにより、リスクの低減に努めています。
・稼働率の維持・向上
・適切な資産管理の実施
・不動産鑑定評価による価格妥当性の確認

本ファンドは、「安定した賃料収入」と「段階的かつ計画的な出口戦略」を組み合わせることで、築古不動産特有のリスクに向き合いながら、中長期的な資産価値の維持・向上を目指します。

ご不明な点がございましたら、お気軽にお問い合わせください。

大阪都心近郊に位置する産業都市「摂津市」

摂津市は大阪府北部、淀川右岸に位置し、大阪市中心部から約12kmという利便性の高い立地を有しています。
大阪市・吹田市・茨木市などに隣接し、古くから大阪と京都を結ぶ交通の要衝として発展してきました。

市内にはJR京都線、阪急京都線、大阪モノレールが通り、大阪・京都の都心部へスムーズにアクセスできるほか、伊丹空港や万博記念公園方面への移動にも優れています。
また、名神高速道路、近畿自動車道、中国自動車道などの高速道路網が充実しており、鉄道・道路の双方において高い交通利便性を誇るエリアです。
さらに、市内には中小企業を中心とした製造業、建設関連業、物流関連業が集積しており、事業活動の拠点としても高い需要を有しています。
特に鳥飼エリアは物流施設や倉庫、運送事業者が多く立地する大阪北部有数の物流拠点として知られています。
【写真提供：摂津市】

事業用途適合 × 需要環境 × IC至近の機動力

本物件が所在する鳥飼新町エリアは、交通利便性と産業集積という地域特性を背景に、事業用不動産として安定した需要が期待される立地です。
周辺には製造業や建設関連事業者、物流事業者などが集積しており、作業場や倉庫として利用できる物件に対する実需が形成されています。
また、高速道路網への優れたアクセス環境と事業利用に適した物件仕様を兼ね備えていることから、幅広い業種での活用が期待できます。
【写真提供：摂津市】

■ IC至近のロケーションがもたらす利便性

本物件は大阪府摂津市鳥飼新町に所在し、近畿自動車道「摂津南IC」から約2～3km圏内、「摂津北IC」からも約4～6km圏内に位置しています。
高速道路網へのアクセスに優れた立地であるため、大阪府内はもちろん、近畿圏全域への移動や物流配送にも対応しやすい環境です。
また、幹線道路との接続性も良好であり、資材の搬入出や営業拠点としての利用において高い利便性が期待できます。
吹田ジャンクションや北大阪トラックターミナル、JR貨物大阪貨物ターミナル駅にも近く、物流拠点として優位性を有するエリアといえます。
【写真提供：摂津市】

■ 事業用途に適合した物件仕様と需要環境

本物件は前面駐車スペースを備えた作業場兼倉庫であり、トラックによる搬出入や荷捌き作業を伴う事業用途との親和性が高い物件です。
摂津市は中小企業を中心とした産業集積が進む地域であり、小規模製造業、建設関連業、物流関連事業者など、多様な業種による事業用施設の利用ニーズが存在しています。
特に物流施設や倉庫が集積する鳥飼エリアに位置することから、本物件は地域特性と用途の整合性が高く、事業活動の拠点として活用しやすい環境を備えています。
交通アクセス、需要環境、物件仕様の三つが揃った、本エリアならではの魅力を有する事業用不動産といえるでしょう。