まいど29号

まいど29号のポイント

本ファンドは、大阪府寝屋川市萱島東一丁目に所在する鉄筋コンクリート造3階建ての共同住宅を対象としたインカム型ファンドです。
対象不動産は1990年3月築の共同住宅で、1階は専用庭付き、2階および3階は南向きバルコニーを備えた2DKタイプで構成されており、各階3戸、全9戸の住戸配置となっています。

さらに、駐車場7台および駐輪場を完備しており、ファミリー層を中心に幅広い入居ニーズに対応可能な物件仕様となっています。

弊社取得時の稼働率は67％でしたが、入居募集活動の強化により、取得後約2か月で満室へと改善いたしました。その後も安定した稼働を維持しており、現在は全9戸満室、これまでの平均稼働率は約97％と高水準で推移しています。

また、本物件は弊社が約4年間にわたり保有・運用してきた実績があり、過去の運用データに基づいた精度の高い収支計画の策定が可能です。
2DKの住戸構成や駐車場併設といった特性から、単身者向け物件と比較して長期かつ安定した入居需要が見込まれる点も大きな特長です。

これらの運用実績と物件特性を踏まえ、本ファンドでは継続的かつ安定した賃料収入の確保を重視した運用を行ってまいります。

■優先劣後構造による元本保全の追求

投資家の皆様（優先出資者）の元本および利益の保全を図るため、事業者である弊社（株式会社アンビシャスホーム）がファンド総額7,400万円のうち20％(1,480万円)を下限に劣後出資いたします。
これにより、以下の仕組みを通じて投資家の皆様のリスク軽減を図ります。

〇優先的な利益配分：
想定利回り 年6.0％（税引前）を上限として、優先出資者様へ優先的に分配いたします。
〇損失のクッション機能：
賃料の減少や評価損が発生した場合には、まず劣後出資分から損失を吸収し、事業者が先行してリスクを負担いたします。
〇分配原資の安定化：
事業者への分配は運用期間中行わず、配当準備金として留保することで、投資家の皆様への分配原資の安定化を図ります。
〇保険によるリスク軽減：
対象不動産については、火災保険に加え地震保険にも加入予定であり、自然災害等に起因するリスクの軽減に努めております。

■取得価格の妥当性および留意事項

本取引は、物件所有者と運営会社が同一であるため利害関係人取引に該当します。
このため、取得価格の妥当性を担保する観点から、利害関係のない第三者である不動産鑑定士による鑑定評価書を取得しております。
これにより、客観的な価格水準に基づいた適正な取得を行っております。
また、対象不動産には現在金融機関からの借入が存在しますが、運用開始までに弁済を行い、担保は解除される予定です。

■運用期間と売却計画

本ファンドの想定運用期間は2年間としております。
運用期間満了後は、再組成または事業者への売却等を予定しております。
なお、市況動向や売却条件を総合的に勘案し、好機と判断した場合には、運用期間満了前に売却を実施し、早期に運用を終了する可能性があります。

■リスクについて

本ファンドに関するリスクの詳細は、契約成立前書面に記載しております。
内容を十分にご理解のうえ、余裕資産でのご投資をご検討ください。

本ファンドは不動産を対象とするため、劣後出資分でカバーできない損失が発生した場合には、優先出資者の皆様も損失を負う可能性があり、出資元本および賃料収入が保証されるものではありません。
また、不動産市況の変動や賃料収入の変化等により、想定利回りを下回る可能性があります。

一方で、当社では以下の取り組みにより、リスクの低減に努めています。
・稼働率の維持・向上
・適切な資産管理の実施
・不動産鑑定評価による価格妥当性の確認

本ファンドは、「安定した賃料収入」と「段階的かつ計画的な出口戦略」を組み合わせることで、築古不動産特有のリスクに向き合いながら、中長期的な資産価値の維持・向上を目指します。

ご不明な点がございましたら、お気軽にお問い合わせください。

修繕履歴

＜2021年12月＞ 貯水槽ポンプ取替工事
＜2023年 1月＞ 給湯器交換工事‐1戸
＜2023年11月＞原状回復工事‐1戸
＜2024年 6月＞ 原状回復工事‐1戸
＜2024年11月＞ 原状回復工事‐1戸

■ 交通利便性

大阪都心へダイレクト。始発電車と複々線が支える快適なアクセス。

本物件は、京阪本線「萱島」駅より徒歩約10分に位置し、準急停車駅である同駅から京橋駅へは直通約8～10分（通勤時間帯は約11～13分）と、大阪市内中心部へのアクセスに優れています。さらに、京橋駅経由で梅田へ約20分、新大阪駅や難波駅へも約30分圏内と、通勤・通学に対応可能な立地です。

加えて、京阪寝屋川信号所が寝屋川車庫と接続していることから、大阪方面からの折り返し列車が終日にわたり多数設定されており、萱島発着列車の多い利便性の高いダイヤ構成となっています。時間帯によっては始発電車の利用も可能であり、通勤時の着席機会の確保にも寄与します。さらに、普通電車と優等列車が別々の線路を走行する複々線区間であるため、通過待ちが発生しにくく、円滑かつ安定した運行が確保されています。

また、自動車利用においても国道1号線および第二京阪道路へのアクセスが良好であり、広域的な移動にも対応可能な交通環境を備えています。

このように、鉄道と自動車の双方において優れた利便性を有する立地に加え、比較的抑えられた賃料水準を背景として、安定した賃貸需要が見込まれます。

■生活利便性とエリア特性

～若年層の流入が続く、将来性あるエリア～

「萱島リノベーションプロジェクト」始動

物件周辺には日常の利便施設が点在しており、大型商業施設「イオンモール四條畷」へも自転車で約10分圏内と、良好な買物環境に恵まれています。

また、本エリアは寝屋川市における都市拠点として、都市計画道路「萱島讃良線」の整備や駅前空間の再編、既存ストックのリノベーション等を進める「萱島リノベーションプロジェクト」が計画的に進められており、中長期的なエリア価値の維持・向上が期待されています。
（参照：萱島リノベーションプロジェクトR6.10）

＜市場環境と課題への取り組み＞

商業環境の再編： かつては商店街を中心に賑わいを見せていたエリアであるものの、近年では一部に空き店舗も見受けられ、商業機能の再編・活性化が課題となっています。一方で、リノベーションを活用したまちづくりや店舗誘致など、官民一体となった活性化施策が進められています。

20代の人口増加：エリア全体では緩やかな人口減少傾向にある一方、20代の人口は増加傾向にあり、若年層の流入・定着が進んでいる点が特徴です。

インフラの段階的改善：密集住宅エリアの再整備など、各種施策の完了には一定の時間を要する可能性があるものの、自治体による計画的なロードマップに基づき、安全性・快適性の向上が期待されています。