まいど28号
| なにわファンド | 銀行定期 | |
|---|---|---|
| 税引前収益 | ||
| △税金(源泉徴収) | ||
| 税引後収益 |
※銀行定期はメガバンク数行の定期預金（１年）のデータをもとに比較しています。
※シミュレーションの結果は概算値です。
※2037年12月までの税金（源泉税）には、復興特別所得税が含まれます。
- 抽選
- インカム型
(お一人様最低3口、最大10口まで)
＜募集について＞
■応募方法
本ファンドは、面前（書面）による応募および契約となります。
ご検討にあたっては、まず 資料請求 をお願いいたします。
※以下に該当するお客様は、資料請求は不要です。
・ 過去1年以内に資料請求をいただいている方
・すでに「なにわファンド」にご出資いただいている投資家様
対象のお客様には、順次資料一式をお送りいたします。
■募集形態
匿名組合型
■募集方法
抽選方式
抽選後、当落結果をメールにてご連絡いたします。
ご出資可能となった投資家様には、1週間以内にご契約に関する書類一式をお送りいたします。
内容をご確認のうえご不明な点等がございましたら、お気軽にご相談ください。
＜なにわファンドの情報発信について＞
なにわファンドでは、運用中もファンドに関する情報発信を積極的に行っています。
🌸Ｘ（旧ツイッター）
Ｘでは、業務管理者が自ら発信することで、運営に関するタイムリーな情報や、運営会社や担当者の想いを発信しています。
新ファンドの情報などもタイムリーに発信していますので、ぜひフォローいただけますと幸いです。
▷Xをみる クリック◁
🌸運用レポート
インカムゲイン型ファンド「まいどシリーズ」の対象不動産の稼働率を毎月HP「運用レポート」にて公開しています。
キャピタルゲイン型のファンドにおいても、これまで開発の様子なども発信してまいりました。
▷運用レポートをみる クリック◁
🌸ブログ
初心者の方にも、気軽にご相談いただけるようにとの思いから、ブログを発信していますのでぜひご覧いただけましたら幸いです。
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🌸地域情報サイトへの広告
なにわファンドでは、地域No.1情報サイト「枚方つーしん」 「寝屋川つーしん」へ広告記事を掲載しています。
とても分かりやすく面白い内容となっています。
▷枚方つーしんの記事をみる クリック◁
▷寝屋川つーしんの記事をみる クリック◁
🌸分配金のお支払いメール
分配金のお知らせもメール、Xにて配信しています。
〇初回分配予定日：2026年12月15日頃
これまでの分配実績では、15日※にお支払いをしております。
※土日祝・弊社定休日が15日となる場合には、前営業日
■ 本ファンドの安定運用の仕組み
本ファンドでは、法人契約による一棟貸し契約を前提とした運用を行うことから、安定的な稼働および収益の確保が期待できる設計としています。
一方で、賃借人が退去した場合には、当該期間中の賃料収入が一時的に発生しないリスクが存在します。
これらを踏まえ、本ファンドでは以下の対応策を講じ空室リスクへの耐性向上を図っています。
＜空室リスクへの対応＞
・早期中途解約時の違約金条項の設定
・賃借人と保証会社の間で賃貸保証委託契約を締結
法人契約と保証会社を組み合わせた「二重の信用補完」体制を構築
賃料滞納が発生した場合においても、最大24ヶ月分(未納賃料等相当額)を限度として、保証金が前払いされます。
・連帯保証の設定（極度額 528万円）
・空室が長期化した場合には、事業者が対象不動産を買い戻しを検討
※元本および分配金を保証するものではありません。
■優先劣後構造による元本保全の追求
投資家の皆様（優先出資者）の元本および利益の保全を図るため、事業者である弊社（株式会社アンビシャスホーム）が劣後出資を行います。
〇優先的な利益配分：
想定利回り 年6.0％（税引前）を上限に優先出資者様へ優先的に分配。
〇損失のクッション機能：
賃料減少や評価損が生じた場合、まずは劣後出資分から負担。
事業者が先行してリスクを負担する仕組みです。
本ファンドでは、ファンド総額2,500万円のうち10％(250万円)を下限に劣後出資し、投資家の皆さまのリスク軽減を図っています。
法人による一棟貸し契約であること、運用期間が1年と比較的短期であること、月々の収入変動が生じにくい運用形態である点を踏まえ、通常のファンドと比較して劣後出資比率を抑えた設計としています。
また、対象不動産は火災保険・地震保険に加入済みであり、自然災害等に起因するリスクについても一定の軽減策を講じています。
■出口戦略および再組成方針
1．対象不動産の法的状況と売却上の制約
対象建物は、現行の建築基準法において指定容積率を超過しており、指定建蔽率についても超過している可能性があります。
このため、既存不適格建築物件または違法建築物件に該当する可能性があり、金融機関の融資条件等に制約が生じる場合があります。
その結果、購入者が限定され売却まで時一定の期間を要する可能性があります。
2．運用期間および基本的な出口方針
上記を踏まえ、本ファンドの想定運用期間は1年間としています。
運用期間満了時には、売却を前提とするのではなく、再組成を基本方針としています。
3. 再組成時の対応方針
(1)ファンド条件等の適正化
1年ごとにファンド条件を見直し、ファンド規模の適正化を図ったうえで、再組成を繰り返す予定です。
(2)継続投資の優先案内
本ファンド（まいど28号）にご出資いただいた皆様には、次回以降の再組成ファンドへの優先案内を予定しています。
※再組成時の状況等により、すべてのご希望に沿えない場合がございます。
4.早期売却および自社買戻しの可能性
運用期間中であっても、市況等を総合的に勘案し、売却が好機と判断した場合には、運用期間満了を待たずに売却する可能性があります。
また、運用終了予定日が近接している場合には、事業者による自社買戻しにより運用を終了する場合があります。
※買戻しは将来にわたり無条件に保証されるものではありません。
※市況や事業者の財務状況等により、運用期間が延長される可能性があります。
※本ファンドは元本保証・分配保証を行うものではありません。
■想定利回りの根拠
年間賃料収入264万円を前提とし、固定資産税、建物管理費および事業者報酬をを控除した後の分配原資をもとに、優先出資額2,250万円に対して年率6.0％（年間135万円）を上限とする分配を想定しています。
想定される年間分配原資は約214万円であり、必要分配原資135万円に対して約1.58倍の余裕を確保した保守的な収支設計としています。
また、本ファンドは運用期間1年の短期案件であることから、慎重な前提条件に基づいたシミュレーションを行っています。
＜退去時リスクおよび保証内容＞
社員寮として利用される物件では、以下の課題が生じる可能性があります。
・原状回復費用が想定より高額となる可能性
・法人、入居者・管理会社間での費用負担責任の不明確化
本ファンドでは、保証会社（株式会社いえらぶパートナーズ）との賃貸保証委託契約により、原状回復費、残置物撤去費、明渡訴訟費用等について、一定の範囲を保証対象としています。
これにより、退去における費用負担リスクの軽減を図る設計としています。
また、以下の点も考慮した運用設計としています。
・賃貸借契約締結から日が浅いこと
・早期中途解約時の違約金条項の存在
・NOIベースで約100万円の収支余裕を確保
これらを踏まえ、仮に早期に賃貸借契約が終了した場合であっても、ファンド運営への影響を一定程度吸収できる体制を整えています。
『まいど28号』想定収支シュミレーション例
■ 第三者機関による客観的な評価
本取引は、弊社保有物件を匿名組合にて取得するため、利害関係人取引に該当します。
このため、利害関係のない不動産鑑定士による不動産鑑定評価書を取得し、価格の妥当性を確認しています。
・不動産鑑定評価額：2,500万円（価格時点：2026年4月1日）
・ファンド総額：2,500万円
※鑑定評価額の範囲内でファンドを組成しています。
※詳細は契約成立前書面をご確認ください。
♦権利関係のクリア化（無担保運用）
現在、対象不動産には抵当権が設定されていますが、ファンド運用開始までに解除いたします。
権利関係が整理された状態で投資を開始いただけます。
■リスクについて
本ファンドに関するリスクの詳細は、契約成立前書面に記載しています。
内容を充分にご理解いただいたうえで、余裕資産による運用としてご検討ください。
「安定した賃料収入」と「段階的かつ計画的な出口戦略」を組み合わせ、築古不動産特有のリスクと向き合いながら、中長期的な資産価値の維持・向上を目指します。
ご不明な点がございましたら、お気軽にお問い合わせください。
♦対象不動産について
本ファンドは、大阪市城東区関目に所在する鉄骨造4階建ての共同住宅を対象とし運用するインカム型不動産ファンドです。
当該物件は築後52年を経過していますが、2023年に大規模修繕工事および貸室内のフルリノベーションを実施済みです。
また、2026年4月より法人との一棟貸し賃貸借契約を締結しており、現在は社員寮として利用されています。
なお、本ファンドは弊社保有物件を匿名組合にて取得するため、利害関係人取引に該当します。
このため、利害関係のない不動産鑑定士による不動産鑑定評価書を取得し、取得価格の妥当性を確認済みです。
第三者による評価を採用することで、取引の公平性および客観性を確保し、投資家の皆さまに安心してご参加いただける体制を整えています。
♦修繕履歴
♦ビフォーアフター
| 物件名称 | 関目2丁目一棟貸 |
|---|---|
| 物件種別 | 共同住宅 |
| 所在地（住居表示） | 大阪市城東区関目2丁目1ー24 |
| 交通アクセス | ・大阪メトロ長堀鶴見緑地線「今蒲生四丁目駅」 徒歩約10分 ・大阪メトロ今里筋線「今蒲生四丁目駅」 徒歩約10分 ・京阪本線「野江駅」 徒歩約12分 ・JRおおさか東線「JR野江駅」 徒歩約14分 |
| 土地に関する情報 | 権利 ：所有権 公簿面積 ：62.47㎡ 指定建蔽率：80％ 指定容積率：200％※準防火地域内につき条件を満たすことで10％の制限緩和を受けることができます。 用途地域 ：第1種住居地域/準防火地域 私道負担 ：なし |
| 建物に関する情報 | 権利 ：所有権 構造 ：鉄骨造陸屋根4階建 建築年月 ： 昭和48年6月新築 延床面積 ：218.88㎡ 賃貸総数 ：1棟貸(社員寮として使用） 賃貸契約額：2,640,000円/年間 ※対象建物は、指定容積率の制限を超過しています。 ※指定建蔽率についても超過している可能性があることから、既存不適格物件または違法建築物件に該当する可能性があります。 |
| 不動産鑑定評価 | 利害関係人取引に該当するため（当社保有物件を匿名組合にて取得）、利害関係のない鑑定士による不動産鑑定評価書を取得。 25,000,000円(価格時点:令和8年4月1日) |
| 建築確認済証交付年月日番号 | ・確認済証・検査済証の取得の有無は不明 ・原本なし |
暮らしやすさと利便性の両立がかなう
本物件は、大阪市城東区関目エリアに位置し、京阪本線、JR線および大阪メトロ2路線の計４路線が利用可能な、交通利便性に優れた立地です。
京阪本線により京橋方面・淀屋橋方面へスムーズにアクセスできるほか、JRおおさか東線の利用により、新大阪駅へも乗換なしでアクセスが可能です。
また、「蒲生四丁目」駅は大阪メトロ2路線が交差するターミナル駅であり、新大阪・梅田・心斎橋・難波といった大阪市内の主要なビジネス・商業拠点へ、概ね30分以内でアクセスできます。
複数路線が利用可能なことから、通勤・通学時間帯における交通手段の選択肢も広く、利用者の生活スタイルや勤務地に応じた柔軟な移動が可能なエリアといえます。
あわせて、買い物・医療・飲食施設が徒歩圏にそろう生活利便性の高い環境であり、入居者の通勤利便性を確保しやすい立地条件を備えています。
