まいど27号☆まいど10号出資者様＆ご新規様限定ファンド☆
| なにわファンド | 銀行定期 | |
|---|---|---|
| 税引前収益 | ||
| △税金(源泉徴収) | ||
| 税引後収益 |
※銀行定期はメガバンク数行の定期預金（１年）のデータをもとに比較しています。
※シミュレーションの結果は概算値です。
※2037年12月までの税金（源泉税）には、復興特別所得税が含まれます。
- 先着
- インカム型
(お一人様最低5口、最大630口まで)
＜先着順受付について＞
先着順での応募受付のため、最終出資者となった方が残りの出資枠を超えて応募された場合、後日一部当選のご案内をさせていただくことがございます。あらかじめご了承ください。
＜募集について＞
本ファンドは、以下の出資者様を対象に募集を行います。
①『まいど10号』の出資者様
②「なにわファンド」へ初めて投資をご検討される方
■募集方法
①『まいど10号』出資者様
2026年1月16日の不動産売買契約締結に伴う、再投資の機会をご提供します。
継続出資をご希望の場合、意向確認書をご返送ください。
・意向確認書提出期限：【2026年2月5日(木)必着】
※提出期限までに到着した意向確認書は、すべて同一条件で取り扱います。
※応募多数の場合、一部当選または抽選となる可能性があります。
②新規申込者様（なにわファンド初出資）
・ご新規様優先枠【500万円】
・優先申込期間：【2026年2月8日(日)まで】
・受付方法：先着順(申込書到着順)
※優先申込期間内に到着した意向確認書は、すべて同一条件で取り扱います。
※応募多数の場合、一部当選または抽選となる可能性があります。
あらかじめご了承の上、お申込みいただけますようお願い申し上げます。
＜お振込期日＞
2026年2月20日(金)着金
■ 本ファンドの安定運用の仕組み
本ファンドは、賃料収入（インカムゲイン）を原資とした安定的な分配を目指し、以下のリスク対策を講じた「投資家保護重視型」の設計となっています。
１．空室リスクへの耐性
運用期間1年の短期ファンドとして、保守的なシミュレーションを行っています。
万が一、高額賃料住戸を含む2戸が同時に空室となった場合でも、優先出資者様への分配を維持できる設計を採用しました。
２．優先劣後構造による元本保全の追求
投資家の皆様（優先出資者）の元本と利益を守るため、弊社（株式会社アンビシャスホーム）が劣後出資を行います。
〇優先的な利益配分： 想定利回り 年6.0％（税引前）を優先出資者様へ優先的に分配。
〇損失のクッション機能： 評価損や賃料減少が発生した場合、まずは弊社の劣後出資分から負担。不測の退去増加時など、事業者が先行してリスクを負担する仕組みです。
■ 段階的な出口戦略と再組成（本ファンドの独自性）
本ファンドでは、中長期的な物件価値の最大化を見据え、以下の段階的な出口戦略を採用しています。
1. 空室化によるバリューアップ準備
本物件では、現在の入居者様が退去された後、新たな入居募集は行いません。
これは将来的な物件の資産価値向上に向け、次の段階へスムーズに移行するための準備期間と位置づけているためです。
2. ファンド規模の適正化（段階的な償還）
空室に伴い賃料収入は減少しますが、投資家様の想定利回り（年6.0％）を維持するため、1年ごとにファンド総額の約1～2割を減額（償還）し、規模を適正化させた上で再組成を繰り返します。
3. 継続投資の優先権
本ファンド（まいど27号）に出資いただいた皆様には、次回以降の再組成ファンドへの優先案内を予定しております。
※再組成時の状況により、すべてのご希望に沿えない場合がございます。あらかじめご了承ください。
■ 第三者機関による客観的な評価
本取引は、弊社保有物件を匿名組合にて取得するため、利害関係人取引に該当します。
このため、利害関係のない不動産鑑定士による不動産鑑定評価書を取得し、
第三者評価により価格の妥当性を確認しています。
・不動産鑑定評価額：8,000万円（価格時点：2025年10月1日）
※本評価は「修正インウッド式」を採用。
将来的な立退き費用や建物取壊し費用等を適切に反映した、「更地化」を前提とした妥当な評価額です。
・ファンド総額：7,900万円
※鑑定評価額の範囲内でファンドを組成しており、募集金額の妥当性を客観的に裏付けています。
♦権利関係のクリア化（無担保運用）
現在、対象不動産には金融機関の借入に伴う抵当権が設定されていますが、ファンド運用開始までに全額弁済し、担保を解除いたします。
投資家の皆様は、権利関係が整理されたクリアな状態で投資を開始いただけます。
■リスクについて
投資家様におかれましては、外観や築年数から投資対象としてのハードルが高く感じられ、ご新規で投資を検討される方にとっては、なおのこと敬遠されることと存じます。
本ファンドは、投資家様の出資元本の保全のため優先出資割合80％、劣後出資割合20％と劣後負担割合が比較的高めに設定しています。
ただし、劣後出資分でカバーできない損失が発生した場合、優先出資者も損失を負うことになるため、賃料収入や出資元本を保証した商品ではございません。
また、不動産市況の変動や賃料収入の変化により、想定利回りを下回る可能性があります。
弊社では、以下の取り組みでそのリスクをコントロールしています。
・火災保険への加入および適切な資産管理
・鑑定評価による価格妥当性の担保
・優先劣後構造による投資家保護
「安定した賃料収入」と「段階的・計画的な出口戦略」を組み合わせることで、築古不動産ならではのリスクと向き合いながら、資産価値の向上を目指します。
ご不明な点がございましたらご質問を受け賜りますので、お気軽にお問い合わせくださいませ。
♦老朽化不動産を次世代の資産へつなぐプロジェクト ♦
本ファンドは、弊社が2022年5月より所有している大阪府枚方市所在の連棟長屋【下記参照】を、対象としています。
京阪電車「光善寺駅」から約350m（徒歩約5分）、国道1号線にも近接した利便性の高い立地にあり、2025年10月末現在、12戸満室稼働を継続しています。
取得当初から安定した稼働を維持しており、立地特性および物件特性から、退去リスクは比較的低いと判断しています。
一方で、建物は築58年を超える老朽化不動産であり、将来的な建物更新（開発用地としての新たな転用や売却等を行うこと）を前提とした運用が必要な段階にあります。
「安定収益の享受」と「段階的な更地化・出口戦略」を組み合わせ、築古不動産を次世代の優良資産へと再生させる、なにわファンドが得意とする戦略的ファンドです。
【参照】
※連棟長屋（複数の建物が連なり、壁を共有し1つの建物として登記された物件）
※各戸の平米数および間取りの畳数は不明
※現在入居中の賃貸人が退去後は、新たに入居募集を行いません。
※本ファンドにおいて、開発事業そのものは実施いたしません。
| 物件名称 | 枚方市北中振連棟長屋 |
|---|---|
| 物件種別 | 共同住宅 |
| 所在地（住居表示） | 大阪府枚方市北中振3丁目38番1号・2号・3号・4号・5号 |
| 交通アクセス | 京阪本線 光善寺駅 徒歩約5分 |
| 土地に関する情報 | 公簿面積 ：559.72㎡※対象地上に3棟の建物が存する1筆の土地 指定建ぺい率：60％※準防火地域内につき条件を満たすことで10％の制限緩和を受けることができます。 容積率 ：200％※但し前面道路により左記容積率が更に制限されます。 道路幅員約4(m)×4/10×100％＝160％ 用途地域 ：第2種中高層住居専用地域 |
| 建物に関する情報 | 構造 ：木造瓦葺２階建 建築年月 ：昭和42年7月新築 延床面積 ：186.70㎡（3棟合計：560.10㎡） 賃貸総数 ：12戸 賃貸契約額：5,928,000円/年間 |
| 不動産鑑定評価額 | 80,000,000円（価格時点：令和8年1月1日） ※修正インウッド式を採用し、建物取壊費等も考慮した更地の鑑定評価額 |
| 確認済証交付年月日 | 建築確認済証および検査済証は、台帳の記載がなく、取得の有無は不明 |
| 管理費・火災保険料・固定資産税等 | 固定資産税：233,237円 火災保険料：53,530円/年 |
| 改修工事履歴 | 2022年4月以前の大規模修繕履歴なし 2022年5月から2026年1月までの大規模修繕はございません。 |
■ 交通利便性（大阪・京都へのアクセス）
本物件は、京阪本線「光善寺駅」から約350m（徒歩約5分）に位置しています。
京阪本線は、大阪（淀屋橋・中之島方面）と京都（出町柳方面）を結ぶ主要路線であり、通勤・通学の利便性に優れた路線です。
光善寺駅から2駅で「枚方市駅」へアクセス可能で、枚方市駅では京阪電車の特急・快速特急を含む優等列車が停車します。
これにより、大阪市内および京都方面への移動がスムーズとなり、日常的な通勤圏として高い評価を受けているエリアです。
枚方市駅は京阪沿線でも主要なターミナル駅の一つで、1日あたり約7万人規模の乗降者数を有しており、交通結節点としての高い機能性を備えています。
また、物件は国道1号線至近に立地しており、自動車利用においても大阪・京都・高槻方面への移動がしやすい環境です。
さらに、枚方市駅・隣駅の**枚方公園駅（ひらかたパーク最寄り）からは、高槻方面へ向かうバス路線が複数運行されており、鉄道とバスを組み合わせた柔軟な交通ネットワークが形成されています。
一部区間では、公共交通優先信号（PTPS）が導入されており、バスの定時性向上や交通円滑化が図られています。
■ 生活利便性
光善寺駅周辺は、長年にわたり住宅地として発展してきたエリアで、スーパーマーケット、コンビニエンスストア、飲食店、金融機関、医療機関など、日常生活に必要な施設が徒歩圏内に揃っています。
駅近でありながら、周辺は落ち着いた住宅地が広がっており、単身者からファミリー層まで、幅広い居住ニーズに対応できる住環境が形成されています。
また、隣駅の枚方公園駅周辺には、関西有数のレジャー施設である「ひらかたパーク」が立地しており、居住者にとって身近にレジャー環境がある点も、エリアの魅力の一つです。
■ 将来性（エリア価値の底上げ）
枚方市は大阪府北東部に位置する中核都市で、
人口は約39万人を擁する、大阪府内でも有数の住宅都市です。
安定した人口規模と住宅需要を背景に、賃貸市場も比較的堅調に推移しています。
また、枚方市駅周辺では再開発事業が進行しており、商業・業務・居住機能の集積が進むことで、エリア全体の利便性や回遊性の向上が期待されています。
加えて、光善寺駅周辺では、京阪本線の高架化事業をはじめとする都市基盤整備が進められており、踏切除却による安全性向上や、駅周辺環境の改善が図られています。
これらのインフラ整備は、中長期的な不動産価値の向上要因となることが見込まれます。
資産価値の最大化と地域創生を目指します！
本プロジェクトは、運用期間中の安定配当に加え、将来的な「開発用地」としての再生を最終ゴールとしています。
「なにわファンド」が目指す社会貢献
私たちは、老朽化した不動産を放置せず、適切なタイミングで次の用途へとつなげていくことが、地域創生につながると考えています。
全国的に増え続ける空き家や老朽化建物は、倒壊や事故の危険性をはらむだけでなく、犯罪の温床や治安悪化の要因となり、地域の衰退を招きかねない深刻な社会課題です。
「なにわファンド」は、こうした地域の既存住宅を有効活用し、安全性と利便性を高めることで、街の価値を次世代へとつないでいきます。
また、出資という形で街づくりに参加していただくことで、投資家の皆様とそのプロセスを共有しながら、安定した収益の実現と社会貢献の両立を目指しています。
段階的なバリューアップと最終的な出口戦略
本物件は現在、賃貸物件として安定的に稼働していますが、築年数の経過に合わせ、概ね3～5年後には解体を前提とした開発用地としての売却も視野に入れた段階的なバリューアップを計画しています。
また、令和2年3月に地積測量を完了しており、将来的には5筆への分割が可能なため、高い流動性と多様な活用出口を有しています。
想定される主な出口の方向性は以下のとおりです。
・戸建住宅用地：
5棟の建築が可能な土地として、住宅メーカーや個人への分譲。
・低層共同住宅・テラスハウス：
地域ニーズに沿った新築収益物件への建て替え。
・開発用地一括売却：
デベロッパー向けの事業用地としての売却。
このように、複数の選択肢を持つことで、市況や地域特性に応じた柔軟な判断が可能となります。
＜投資と街づくりの両立＞
「なにわファンド」は、出資という形で街づくりに参加していただき、投資家の皆様とそのプロセスを共有しながら、安定した収益の確保と社会貢献の両立を目指しています。
不動産の価値を次世代へとつなぐ循環こそが、私たちの考える持続可能な街づくりです。
