資産運用ブログ

こんにちは。なにわファンドの内藤です。

５月２１日の産経新聞北河内版の朝刊に弊社の新築オープンハウス開催の広告となにわファンドの広告が掲載されました。

今年、寝屋川市は市制施行７０周年を迎えます。

弊社も３１年目を迎え、地元の不動産屋としての情報量や知識経験を生かし 地域社会経済発展に貢献していきたいと考えております。

今後もどうぞよろしくお願いいたします。

 

 

 

 

 

本日のお題

年想定利回りが６％（税引前）って怪しくない？

 

 

1. なにわファンドはどのような物件が多いの？
2. 収益物件の選び方
3. 年想定利回りが６％って怪しくない？

 

 

 

 

 

１．なにわファンドはどのような物件が多いの？

 

なにわファンドで運用しているまいど１号と２号は、募集開始直前まで収益物件として販売していた物件です。

弊社で販売している収益物件の中から収益性が高く安定した物件に目をつけ 増田と内藤で確保しました。ハンターですヾ(≧▽≦)ﾉ

 

今回募集中のまいど２号対象物件の表面利回り（現状）は、１１．０５％の物件。

現在は、レインズや楽待への掲載はしておりませんが、運用開始してからもいつでも販売はできるので 売れれば２年を待たずして償還できます。

 

 

まいど２号は、物件を所有せずに　費用やリスクを抑えた形で大家さんになれるんです。

 

 

実際に不動産を所有して大家さんになりたくても、初期費用などが多額にかかり 銀行からの借り入れが必要で審査も厳しく 敷居が高いと感じられる方が多いと思います。

 

なにわファンドは、のメリットは、

• 経験豊富な不動産会社が選んだ物件に投資ができる（知識がなくてもOK)
• 不動産の管理はアンビシャスホームにすべてお任せ（所有しなくてもOK)
• みんなで分担して出資するので、ひとりのリスクが少なめ

 

・・・と、初心者にこそおすすめな内容なんです。

元金保証ではありませんが、リスクを抑えた高利回り商品になります。

 

ファンドと名前につくのですが、投資信託とは違います。

みなさんの周りでよく目にする一般的なアパートなどの大家さんになるイメージです。

 

古い物件が多いので、見栄えという点では劣りますが 駅近で 収益性が高く 稼働率も高く安定した物件を厳選しております。

条件のいい物件は、すぐに買い手が見つかります。

 

そのような物件なら皆さまにも安心してご出資していただけると思いますし、自信をもってお勧めできる物件を選んでおります。

そして、自分も出資したいと思えるファンドを組成しています。

 

 

 

２．収益物件の選び方

 

収益物件のなかで、表面利回りが１０％以上で将来性のある物件はそんなに出てきません。

表面利回りが１０％と掲載されている物件でも、それは満室時の想定される利回りであって、実際は空室が多くて損益が見合わない物件であったりします。

 

高利回り物件であるということは、仕入れがうまくいった物件であればいいのですが、 築古の物件で再建築ができないような物件であることも・・・。

 

また、築浅の物件は 物件価格が高くなり利回りは低くなります。

マンションなどの一室（区分所有）なども、物件から得られる収入が低くなるため利回りが低くなります。

都心の物件も物件価格が高額になるため利回りは控えめです。

 

収益物件を選ぶとき、不動産特定共同事業法に基づく不動産小口化商品を選ぶときには、しっかりと物件情報をみて判断しましょう。

 

賃料収入と費用、物件価格をみてあまりに割に合わない高利回りの物件には 理由があるはずですので、しっかりと担当者に問い合わせをすることをお勧めいたします。

その際、資産形成ローン等の毎月の支払い金額も必ず念頭に置きましょう。

 

まいど２号のような不動産小口化商品（匿名組合型・インカム）であれば、３％から７％が目安です。

そして、不動産によって利回りが異なるものです。

 

利回りだけで決めずにしっかりとリスクについてご理解をいただいたうえで契約を結びましょう。

 

 

 

 

３．年想定利回りが６％（税引前）って怪しくない？

 

1. 仕入れがうまくいった
2. 築古の物件
3. 満室想定の表面利回り　１２．１３％

 

 

１.仕入れがうまくいった

 

弊社は、稼働率が低く収益物件としての評価が付きにくいような物件を購入した場合、更地にして土地で売る、新築分譲して販売する、収益物件としての損益のあう見込みがあるものは、自社でリフォームなどをして満室にもっていって売るなど 状況に合わせて様々な方法で販売をしてまいりました。

 

今回のまいど２号対象物件も、物件取得時の稼働率は低く４１％。半分以上空室がある状態でしたので安く取得しています。

１年半かけて和室から洋室に変更、フルリノベーション等を行い２０２１年５月現在の稼働率は９１％ ２２室。（満室時：２４室）。

不動産鑑定評価額は９，５００万円です。

 

 

２．築古の物件

 

築古の物件は、入居者さまがおられる場合内装を見ることができないため、退去後でないとどのような状態であるか判断ができないのでリスクが高くなります。

一般の方が手を出しにくい物件も多くあります。

 

まいど２号も、半分以上はリフォーム済みですが、まだ一度も修繕などを行っていないお部屋もあるため 退去の際には多額の費用が掛かるであろうと想定しています。

その費用も想定して利回りを決めています。

 

 

３.満室想定の利回り １２．１３％

 

５月現在の表面利回りは１１．０５％ですが、空室となっている２室は内装フルリノベーション中であり早期入居が見込まれます。

満室稼働となると、不動産評価額は１億円になると見越しております。

 

以上の点から、物件の管理費用や今後大掛かりな修繕があった場合も考慮し実質年利回り６％（税引前）で組成いたしました。

 

また、稼働率は変動するものなのでマスターリース契約（賃料保障）があったほうが安心感は高いのですが、契約をしなくとも余裕のある設計ができる収益性の高い物件でしたので 今回のまいど２号はマスターリース契約（賃料保障）を付けていません。

 

 

どのような物件にご出資いただいているのかを、しっかりとお見せし透明性のある運用ができるのが、地域密着型の街の不動産屋さんではないでしょうか。

お客さまからのお問い合わせにもしっかりと対応をさせていただきますし、決して背伸びも致しません。

 

 

少しでも多くのみなさまになにわファンドを知っていただきたい！

 

そんな思いから出資金額の１．５％分のギフトカードをプレゼントしております。

この機会にぜひご利用いただけましたら幸いです。

どうぞよろしくお願いいたします。ヾ(≧▽≦)ﾉ

 

最後までご高覧いただきましてありがとうございました。(≧▽≦)