資産運用ブログ

不動産ファンドの対象物件や年分配利率はどのようにして決めているのか

2021年3月19日

こんにちは。なにわファンドの内藤です。

弊社の代表が、なにわファンド・まいど1号」の完売のお礼として今回ご契約済みの方に、「まいど米」をお届けしたいとのことで パッケージやお米の種類など考えはじめています(≧▽≦)。

「なにわファンド」というコッテコテのネーミングは、なにわの商人(あきんどさん)のイメージと地域密着型の親しみやすさから名付けたのですが、代表が「まいど!」「おおきに!」とよく口にしているので、お米もあきんどさんの精神から「まいど米」です。(笑)

 

1号ファンドの出資証書の発送をさせていただいております。

証書の発送が遅くなってしまいましたことお詫び申し上げます。

重要事項説明書・契約書とともに大切に保管くださいませ。

 

現在は、まいど2号おおきに1号の組成にとりかかっております。今後もどうぞよろしくお願いいたします。

 

 

 

本日のお題

不動産ファンドの対象物件や年分配利率はどのようにして決めているのか

 

 

現在、2号ファンドの組成を始めています。どのように物件を選び 利回りなどを決めているのか気になりますよね(*^-^*)。

 

まいど2号(インカム型)

まいど2号」は賃貸収入をもとに利回りを計算し、元本割れリスクを軽減するための対策と運用に係る費用などをどの程度にするか検証。ファンド規模と利回りを決めファンドを作ります。

 

1.対象物件を決める

2.リスク軽減のため優先劣後の配分・マスターリース契約の検討

3.運用期間・分配金の周期・最低申込み口数を決める

 

 

1.対象物件を決める

弊社所有の収益物件の中で、利回りが高い物件をピックアップします。

①表面利回りを計算

前回、表面利回りと実質利回りのお話をさせていただきました。☺🌟「収益物件を購入したい、表面利回りは高いほうがいいの?実物不動産投資は難しい?」もご覧ください🎵

 

物件価格に対して、どれぐらいの家賃収入が得られるかを見てみましょう。

表面利回り(%)=年間家賃収入÷物件価格×100

まいど2号の満室時の表面利回りは、12%です。

12百万÷1億×100=12

 

 

②実質利回りを計算

表面利回りだけでは、実際どれぐらいの利益が見込めるかはわからないので、実質利回りの計算をします。

まいど2号は、弊社所有の物件ですので初期費用はございません。年間の費用を踏まえて計算します。

実質利回り(%)=(年間家賃収入-諸経費)÷(物件価格+購入時の諸経費)×100

12百万ー160万÷1億×100=10

満室時の実質利回りは、10%になります。

 

③今後考えられるリスクをシュミレーション

安定した運用をするため 多角的に検証します。

 

✅立地・物件周辺の環境

✅入居率・稼働率の推移

✅損益分岐点の算出

✅延滞滞納がないか

✅過去の修繕費用

✅今後起こりうるリスクに対する費用の算出

  • 築年数
  • 戸数
  • 賃料相場
  • 入居者の年齢
  • 入居年数
  • 修繕履歴
  • お客さまから管理会社へのお問い合わせ内容

✅不動産鑑定評価

 

利回りだけでなく安定運用ができる物件のなかで よりバランスの良い物件を、ファンド対象物件とします。

 

 

2.リスク軽減のため優先劣後の配分・マスターリース契約の検討し予定年分配利率を決める

 

利回りを高くするとリスクは高くなり、リスクを下げると利回りは下がるので、マスターリース契約の有無、優先劣後の割合は一番悩むところです。💦

自分が投資したいと思えるファンドを組成したい!!!それをモットーにしているのですが、利回り重視の方もいれば 安定志向の方もいらっしゃいます。実際に、どれぐらいのリスクであれば受け入れられるかなど、とっても悩みます。

どのパターンでいくか~(>_<)

 

 

 

 

まいど1号」物件は、総戸数が9戸 満室稼働していますが、1室 空きが出てしまうだけで一時的に稼働率が88%になってしまい、1カ月の間に空室が2室になると劣後出資でカバーできる20%を一時的に超えてしまう可能性があるため、お客さまの安心感を第一にマスターリース契約を結び空室リスク対策をしました。

優先劣後(劣後出資20%)×マスターリース契約

実質利回りから、マスターリースの手数料などリスク分散のための費用、運営のための費用までを考えたうえで最終的な年分配利率を決定します。1号ファンドということで、弊社の利益は落として出資者のみなさまに年分配率6%で還元させていただく設計にいたしました。

 

 

3.運用期間・分配金の周期・最低申込み口数を検証しファンド決定

 

なにわファンドの対象物件をどのように決めていくか少しでもお伝え出来たでしょうか?(*^-^*)

まいど2号は、優先劣後(劣後出資20%)でいくか 1号ファンドと同様に優先劣後(劣後出資20%)×マスターリース契約でいこうか検証を重ねているところです!

分配金の周期は少し変えようかなと思っています。

 

よりよい不動産小口化商品をご案内できればと思っていますので、今後を楽しみにしていてくださいね🎵

最後まで、ご高覧いただきましてありがとうございました(*^-^*)

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